Του Απόστολου Μάνθου

Το ελληνικό χρηματιστήριο το 2025 διανύει μια από τις πιο εντυπωσιακές χρονιές της τελευταίας δεκαετίας. Ο Γενικός Δείκτης κινείται με άνοδο άνω του +42% από την αρχή του έτους, οι τράπεζες έχουν καταγράψει εντυπωσιακά ράλι, ενώ ακόμη και "περίεργα" μικρομεσαία χαρτιά έχουν δώσει διψήφιες αποδόσεις. Κι όμως, υπάρχει μια εξόφθαλμη αντίφαση: η Lamda Development (ΛΑΜΔΑ), η εταιρεία πίσω από το μεγαλύτερο real estate project της Ευρώπης, παραμένει με αρνητικό πρόσημο -9,5%.

Το διάγραμμα των ποσοστιαίων αποδόσεων που παραθέτω είναι αφοπλιστικό. Όλες οι μετοχές του FTSE 25 κινούνται ανοδικά, με μοναδική εξαίρεση τη Lamda. Και όμως, η υστέρηση αυτή δεν έχει καμία σχέση με τα θεμελιώδη στοιχεία της εταιρείας. Αντίθετα, οφείλεται σε συγκυριακούς παράγοντες που σήμερα έχουν εξαλειφθεί.

Ένας πιθανός συγκυριακός  παράγοντας ίσως και να ήταν η Voxcove Holdings. Όλη η αγορά ήξερε εδώ και πολύ καιρό ότι η Voxcove Holdings που κατείχε το 12,83% της Lamda ήθελε να "φύγει". Μάλιστα ήταν ολοφάνερο ότι υπήρχε, έστω και ψυχολογική, μια διαρκής πίεση από αυτά τα αναμενόμενα προς πώληση πακέτα  δημιουργώντας έτσι ένα νοητό "ταβάνι" στη μετοχή.

Οι επενδυτές, θεσμικοί και μη, γνώριζαν ότι υπάρχει ένας πολύ μεγάλος πωλητής, κι έτσι η μετοχή δεν μπορούσε να ξεκολλήσει. Από την άλλη πλευρά οι ενδιαφερόμενοι δεν είχαν κανένα λόγο να σηκώσουν τη τιμή της μετοχής αφού ήξεραν ότι ο πωλητής μέτραγε εβδομάδες- μέρες για να τα δώσει, οπότε γιατί να τον πληρώσουν ακριβότερα. Πλέον όμως αυτό το εμπόδιο δεν υπάρχει. Οι μετοχές της Voxcove κατέληξαν σε long only funds, δηλαδή σε θεσμικούς επενδυτές με μακροπρόθεσμο ορίζοντα και στρατηγική. Αυτοί οι επενδυτές δεν μπήκαν για να βγάλουν τη "τυρόπιτα", αλλά για να δουν τη μετοχή να ξεδιπλώνει την αξία της.

Τις τελευταίες μέρες, η Lamda διαπραγματεύεται στα 6,74 ευρώ, με κεφαλαιοποίηση περίπου 1,19 δισ. ευρώ. Αυτό το νουμεράκι είναι σχεδόν όσο κοστίζει μόνο το χαρτοφυλάκιο των τεσσάρων εμπορικών της κέντρων.

Η Καθαρή Αξία Ενεργητικού (NAV) βρίσκεται στα 8,22 ευρώ ανά μετοχή, δηλαδή η μετοχή παίζει με ένα discount της τάξης του 22%. Όμως αυτό το NAV δεν ενσωματώνει την "κρυμμένη" αξία του Ελληνικού. Σύμφωνα με τα οικονομικά στοιχεία της διοίκησης, αν προστεθούν τα απούλητα οικοδομήσιμα οικόπεδα, η πραγματική αξία φτάνει στα 16,40 ευρώ ανά μετοχή.

Η αγορά σήμερα, με άλλα λόγια, αποτιμά την Lamda σαν να μην υπάρχει το Ελληνικό. Και όμως, μιλάμε για ένα έργο 6,2 εκατ. τ.μ., με 2,8 εκατ. οικοδομήσιμη επιφάνεια, που θα αλλάξει τον χάρτη της Αθήνας.

Για να κατανοήσει κανείς το τεράστια αξία του Ελληνικού, αξίζει να δούμε το παράδειγμα του Hudson Yards στη Νέα Υόρκη που πιστεύω ότι είναι ο "καθρέπτης" της Lamda.

Στις αρχές λοιπόν της δεκαετίας του 2000, η περιοχή αυτή θεωρούνταν χαμένη υπόθεση καθώς υπήρχαν στην έκτασή της σιδηροδρομικές γραμμές, σταθμοί και αποθήκες σε μια άχαρη πλευρά του Μανχάταν. Όταν η Related Companies, ανακοίνωσε ότι θα επενδύσει δεκάδες δισ. δολάρια για να δημιουργήσει μια νέα γειτονιά, πολλοί επενδυτές και αναλυτές αμφέβαλαν για το επιχείρημα αυτό. Πίστευαν όχι μόνο ότι η αγορά δεν θα μπορέσει να απορροφήσει τόσο ακριβές κατοικίες και γραφεία σε μια τέτοια κυρίως αχαρτογράφητη και πολύ "άσχημη" τοποθεσία αλλά πολύ πιθανό να μην ολοκληρωνόταν και ποτέ προκαλώντας οικονομικές δυσκολίες στη Related Companies.

Και όμως δέκα χρόνια αργότερα, το Hudson Yards εξελίχθηκε στο μεγαλύτερο ιδιωτικό real estate project στην ιστορία των ΗΠΑ, με συνολική επένδυση που ξεπέρασε τα 25 δισ. δολάρια. Η περιοχή μεταμορφώθηκε στην πιο ακριβή γειτονιά της Νέας Υόρκης, με ουρανοξύστες, ξενοδοχεία, πολυτελείς κατοικίες και εμπορικά κέντρα.

Τα αποτελέσματα στην άνοδο της αξίας  ήταν κάτι παραπάνω από εκρηκτικά.  Οι τιμές κατοικιών στην περιοχή αυξήθηκαν κατά περίπου +190% από τις αρχές του έργου μέχρι το 2018. Μετά σε κάποια σημεία χάθηκε η μπάλα. Για παράδειγμα  η αξία αγοράς γραφείων στην περιοχή (ZIP code 10001) έχει αυξηθεί τη τελευταία τετραετία  κατά περίπου 6 δισ. δολάρια, ενώ η μέση τιμή κατοικίας το πρώτο τρίμηνο του 2025 έχει φτάσει τα 5,36 εκατ. δολάρια.

Με απλά λόγια  οι πρώτοι επενδυτές που στήριξαν το project όταν οι υπόλοιποι δεν το πίστευαν κοιτώντας από μακριά είδαν υπεραξίες που ξεπέρασαν όχι μόνο κάθε προσδοκία αλλά και τα πιο τρελά τους όνειρα. Υπεραξίες που κανείς δεν φανταζόταν.

Προσέξτε λοιπόν τώρα διαφορές.

Το Ελληνικό είναι τετραπλάσιο σε έκταση από το Hudson Yards. Έχει μοναδικά πλεονεκτήματα  την παραλιακή ζώνη, το μεγαλύτερο μητροπολιτικό πάρκο της Ευρώπης των 2.000 στρεμμάτων, μαρίνες, τουριστικές υποδομές και ένα brand που ήδη έχει κάνει το γύρο του κόσμου και έχει σημαντική διεθνή αναγνώριση. Μιλάμε για μια περιοχή που συνδυάζει θάλασσα, πράσινο και μοντέρνα οικιστική ανάπτυξη, με δυνατότητα να γίνει το νέο "σήμα κατατεθέν" της Αθήνας και όχι μόνο.

Η αντιπαράθεση είναι κάτι παραπάνω από εντυπωσιακή. Το Hudson Yards χρειάστηκε επί χρόνια να πείσει ότι μπορεί να γίνει premium hub σε μια αφιλόξενη γωνιά του Μανχάταν. Το Ελληνικό ξεκινά από το πιο όμορφο κομμάτι της Αθήνας, με δεδομένη φυσική υπεροχή και προνομιακή τοποθεσία.

Το μήνυμα που θέλω να περάσω είναι σαφές. Αν ένα "χαμένο" κομμάτι της Νέας Υόρκης έγινε σε μια δεκαετία το ακριβότερο real estate της Αμερικής, τότε τι δυναμική μπορεί να έχει το Ελληνικό, που ήδη διαθέτει όσα έλειπαν στο Hudson Yards;

Είναι τόσο ισχυροί οι καταλύτες στο Ελληνικό που η περιοχή θα μετατραπεί όχι μόνο στο πιο ακριβό κομμάτι της Αθήνας, αλλά σε ένα από τα πιο πολύτιμα real estate της Ευρώπης. Και όμως  σήμερα η αγορά αποτιμά το Ελληνικό σχεδόν … μηδέν ευρώ. Το ίδιο έκαναν και στα πρώτα χρόνια που χτιζόταν το Hudson Yards.

Το συντηρητικό τώρα σενάριο έως τα μέσα του 2026 δίνει μια δίκαιη τιμή στα 8,20 με 9 ευρώ ανά μετοχή. Το μακροπρόθεσμο σενάριο που μπαίνει μέσα στη διετία - κλειδί 2027 με 2028, όπου θα παραδοθούν έργα που θα αλλάξουν ολοκληρωτικά την εικόνα της Lamda φανερώνοντας την πραγματική της εσωτερική αξία,  η μετοχή θα έχει ως στόχο τα 16 με 18 ευρώ που σημαίνει μια κεφαλαιοποίηση της τάξης των 3 δισ. ευρώ. Δηλαδή σχεδόν τριπλάσια της σημερινής μέσα σε μια τριετία. Η διαφορά ανάμεσα σε αυτά τα σενάρια είναι η ταχύτητα με την οποία η αγορά θα αρχίσει να ενσωματώνει την αξία του Ελληνικού.

Αναφέρομαι στο 2027 - 2028 ως διετία ορόσημο γιατί θα έχουν παραδοθεί:

-Το Riviera Tower, ο πρώτος ουρανοξύστης κατοικιών στην Ελλάδα.

-Πάνω από 1.000 κατοικίες στο παραλιακό μέτωπο και στη γειτονιά Little Athens.

-Το Riviera Galleria, το νέο εμβληματικό εμπορικό κέντρο.

-Το μεγαλύτερο μέρος του Μητροπολιτικού Πάρκου των 2.000 στρεμμάτων.

-Το αθλητικό κέντρο και το ιδιωτικό σχολείο CGS.

-Οι βασικές υπογειοποιήσεις και υποδομές.

-Το Integrated Resort Complex  (Hard Rock – ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ)

 -Το  Ellinikon Mall και

-Τα δύο ξενοδοχεία της TEMES

Και μην αμφιβάλλετε και πολύ για τη ταχύτητα γιατί πλέον η Lamda έχει ιδρύσει τη δική της τεχνική εταιρεία, την Construction Business Unit, η οποία έχει αναλάβει 18 διαφορετικές κτιριακές αναπτύξεις, με τα περισσότερα έργα να βρίσκονται μάλιστα μπροστά από το αρχικό χρονοδιάγραμμα. Η ύπαρξή της μειώνει τους κινδύνους καθυστερήσεων και δίνει στη Lamda μεγαλύτερο έλεγχο κόστους και ποιότητας. Ίσως αυτή η εταιρεία να αποκτήσει αξία για τον όμιλο στη συνέχεια.

Στη μακροπρόθεσμη διαγραμματική ανάλυση η μετοχή δείχνει να "κεντάει" τη διάσπαση της άνω πλευράς του σχεδόν 18ετές τριγωνικού σχηματισμού "T". Χαρακτηριστικές είναι και οι κάτω σκιές των δύο τελευταίων candlesticks 80 ημερών που δείχνουν ότι οι αγοραστές σε λίγο θα ξεδιπλώσουν την επίθεσή τους αρχικά προς τα 7,70 ευρώ και μετά προς τα 9,50 ευρώ. Πάνω από εκεί δεν υπάρχει τίποτα να σταθεί εμπόδιο έως τα 12,90 ευρώ.

Εκρηκτικές διαστάσεις στην ανοδική κίνηση θα δώσει και το pattern "μαζέματος" από το καλοκαίρι του 2017 έως και σήμερα μέσα στη ζώνη των 6,60 με 5,26 ευρώ. Μεγάλο ενδιαφέρον παρουσιάζει και ο όγκος που έχει γίνει μέσα σε αυτό το χρονικό περιθώριο των 2.818 ημερών καθώς ξεπερνάει τα 383 εκατ. μετοχές με τα 83,8 εκατ. να έχουν γίνει στο εύρος 6,60 με 6,90 ευρώ. Κάπου εδώ λοιπόν ξεκινάει η μεγάλη αλλαγή του ανοδικού επιπέδου.

* Ο Απόστολος Μάνθος είναι υπεύθυνος τεχνικής ανάλυσης & επενδυτικής στρατηγικής

** Το περιεχόμενο του άρθρου δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να θεωρηθεί ως συμβουλή ή πρόταση ή προτροπή ή σύσταση ή πρόσκληση για την αγορά ή πώληση οποιασδήποτε μετοχής ή επενδυτικού ή χρηματοοικονομικού προϊόντος που διαπραγματεύεται σε οργανωμένη ή μη αγορά.