Του Νίκου Ρουσάνογλου

Ορατές είναι οι διαφοροποιήσεις που παρατηρούνται πλέον στην αγορά κατοικίας και την τροχιά που διαγράφει η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών, καθώς η κατάργηση των περίφημων "μπόνους” δόμησης του ΝΟΚ από το ΣτΕ, έχει οδηγήσει στη σημαντική μείωση των νέων αδειών κατοικιών, όπως επίσης και στο μέγεθός τους. Με βάση την επεξεργασία των στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ που παρουσιάζει σήμερα το capital.gr, κατά το διάστημα 10μήνου του 2025 (Ιαν. – Οκτ.), αδειοδοτήθηκαν μόλις 30.758 νέες κατοικίες πανελλαδικά, αριθμός που συνιστά πτώση κατά 23,8% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024 (40.374 κατοικίες). Στην Αττική, η πτώση σε ετήσια βάση την ίδια περίοδο διαμορφώνεται σε 21,4%, καθώς οι νέες άδειες αντιστοιχούν σε μόλις 9.067 κατοικίες, από 11.543 που είχαν αδειοδοτηθεί κατά το 10μηνο του 2024.

Ακόμα πιο χαρακτηριστική είναι η πορεία του μεγέθους ανά κατοικία.

Συγκεκριμένα, κατά το 10μηνο του 2025, στο σύνολο της χώρας, η μέση επιφάνεια ανά κατοικία σημείωσε πτώση κατά 12,5% σε ετήσια βάση και διαμορφώθηκε σε 91 τ.μ., από 104 τ.μ. που ήταν το ίδιο διάστημα του 2024. Αντίστοιχα, ο μέσος όγκος ανά κατοικία μειώθηκε κατά 10,2% πανελλαδικά σε 314 κυβικά ανά κατοικία, έναντι 350 κυβικά μέτρα το 2024.

Στην Αττική, η μείωση είναι σχεδόν διπλάσια σε σχέση με το σύνολο της χώρας, κάτι που υποδεικνύει ότι στο λεκανοπέδιο, η χρήση των "μπόνους” δόμησης ήταν πιο εκτεταμένη, λόγω και της σημαντικά υψηλότερης κερδοφορίας. Ειδικότερα, με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, κατά την περίοδο του 10μήνου του 2025, η μέση επιφάνεια ανά κατοικία μειώθηκε κατά 19% σε 102 τ.μ., έναντι 126 τ.μ. το 2024. Ο μέσος όγκος σημείωσε πτώση σε ετήσια βάση κατά σχεδόν 20% (19,8%) και διαμορφώθηκε σε 344 κυβικά μέτρα ανά κατοικία, από 429 κυβικά μέτρα που ήταν το 2024.

Εν τω μεταξύ, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα (σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων) τον Οκτώβριο του 2025, σημείωσε κατακόρυφη πτώση, δείγμα των συνεπειών του ΝΟΚ και της ανασφάλειας που έχει προκληθεί στην αγορά. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, ο αριθμός των αδειών σημείωσε οριακή μείωση κατά 0,6% στην Αττική, αλλά η επιφάνεια κατέγραψε πτώση κατά 37,5% και ο όγκος ακόμα περισσότερο κατά 48,5%. Σημειώνεται ότι τον Οκτώβριο του 2024 (και τους μήνες που ακολούθησαν) εκκρεμούσε ακόμα η υπόθεση του ΝΟΚ στο ΣτΕ, με αποτέλεσμα πολλοί κατασκευαστές να προχωρούν σε εκδόσεις αδειών με χρήση των "μπόνους”, θέλοντας να κατοχυρώσουν το δικαίωμα σε μεγαλύτερη δόμηση.  

Ωστόσο, όπως αναφέρουν παράγοντες του κλάδου, αρκετές οικοδομές ενδέχεται να μην ολοκληρωθούν μετά τις αλλαγές που επήλθαν κι εφόσον δεν πρόλαβαν να προβούν σε έναρξη εργασιών μέχρι τις 11 Δεκεμβρίου του 2024 (ημερομηνία επιβολής της απόφασης του ΣτΕ), καθώς πολλοί οικοπεδούχοι δεν δέχονται να μειώσουν τις απαιτήσεις τους, περιορίζοντας αναλογικά τα ποσοστά της αντιπαροχής τους. Το ίδιο ισχύει και σε ό,τι αφορά τις νέες αγορές οικοπέδων, με αποτέλεσμα να εκτιμάται ότι τους επόμενους μήνες, θα υπάρξει περαιτέρω μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας, με βάση τις άδειες που θα εκδίδονται, με ό,τι αυτό συνεπάγεται και για την αντιμετώπιση του ελλείμματος προσφοράς κατοικιών στην αγορά ακινήτων.

Πλέον, το βλέμμα όλων είναι στραμμένο στο νέο οικοδομικό κανονισμό που αναμένεται να προωθηθεί προς ψήφιση τους επόμενους μήνες, με δεδομένο ότι ο υφιστάμενος ΝΟΚ είναι ουσιαστικά μη εφαρμόσιμος, μετά τις αλλαγές που έχουν σημειωθεί. Επιδίωξη του Υπ. Περιβάλλοντος κι Ενέργειας, μετά και την παραίνεση του ΤΕΕ, είναι ο νέος ΝΟΚ να είναι απλοποιημένος και με λίγες διατάξεις, ώστε να μην δίνει περιθώριο για διαφορετικές ερμηνείες. Επίσης, έχει ζητηθεί να ψηφιστεί με την διαδικασία του Προεδρικού Διατάγματος, ώστε να φέρει την έγκριση του ΣτΕ και να εξασφαλιστεί έτσι η ασφάλεια δικαίου και να αρθούν οι αβεβαιότητες για όσους δραστηριοποιούνται επιχειρηματικά στην αγορά ακινήτων.