Του Νίκου Ρουσάνογλου 

Σημαντική είναι η πτώση φέτος της συνεισφοράς των ξένων επενδύσεων σε ακίνητα, ως ποσοστό επί του συνόλου των ξένων κεφαλαίων που έχουν εισρεύσει στην οικονομία. Η εξέλιξη αυτή οφείλεται τόσο στην μείωση των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων συγκριτικά με πέρσι, όσο και στην εκτόξευση των ξένων επενδύσεων στην οικονομία. Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο έχουν τοποθετηθεί 2,8 δις ευρώ συνολικά στην οικονομία. Από το ποσό αυτό, σχεδόν 1 στα 3 ευρώ, ή 33,4% αφορούσε επενδύσεις που έγιναν στην αγορά ακινήτων, όπου εισέρρευσαν 938,3 εκατ. ευρώ. 

Κατά την αντίστοιχη περσινή περίοδο όμως, στα ακίνητα είχε κατευθυνθεί το 57,8% του συνόλου των ξένων επενδύσεων στην οικονομία, μιας και η κτηματαγορά είχε προσελκύσει 1,14 δις ευρώ από τα συνολικά 1,97 δις ευρώ που είχαν εισρεύσει στην οικονομία. Κύριος λόγος της εν λόγω εξέλιξης ήταν οι επενδύσεις ρεκόρ των επενδυτών από χώρες εκτός Ε.Ε., που ήθελαν να προλάβουν τις αλλαγές που θεσπίστηκαν πέρσι στο πρόγραμμα Χρυσή Βίζα και που αύξησαν το ελάχιστο απαιτούμενο ύψος επένδυσης από τις 250.000 ευρώ (ή 500.000 ευρώ αν το ακίνητο βρισκόταν στο κέντρο, τα βόρεια και τα νότια προάστια) στις 800.000 ευρώ για το σύνολο της Αττικής, τον δήμο Θεσσαλονίκης και τα μεγάλα νησιά.

Αντίστοιχα, πέρσι είχε παρατηρηθεί σημαντική υστέρηση και συνολικά στο "μέτωπο" της προσέλκυσης ξένων επενδύσεων, κάτι που διαφοροποιήθηκε μόνο προς το τέλος του έτους, όταν "έκλεισε" η μεγάλη συναλλαγή για την εξαγορά της ΤΕΡΝΑ Ενεργειακή από τον όμιλο Masdar. 

Στον αντίποδα, φέτος, ήδη μετά και το τρίτο τρίμηνο (κι ενώ αναμένονται ακόμα τα στοιχεία για τα ακίνητα), η ελληνική οικονομία έχει προσελκύσει κεφάλαια ύψους 8,6 δις ευρώ, που αποτελεί και ιστορικό υψηλό. Επομένως, εκτιμάται ότι στο σύνολο του 2025, το τελικό μερίδιο των ακινήτων στο σύνολο των ξένων επενδύσεων θα υποχωρήσει πολύ χαμηλότερα από το 33,4% που ήταν στο πρώτο εξάμηνο. 

Αρκεί πάντως μια ιστορική αναδρομή στα χρόνια της κρίσης, αλλά και πιο πριν, για να διαπιστώσει κανείς το πόσο χαμηλά ήταν τα νούμερα των ξένων επενδύσεων στα ακίνητα, σε σχέση με σήμερα. Το 2024 σημειώθηκε ιστορικό υψηλό με εισροές συνολικών κεφαλαίων 2,75 δις ευρώ, συνεχίζοντας την ανοδική πορεία που ξεκίνησε το 2022 (1,97 δις ευρώ) και το 2023 (2,13 δις ευρώ). 

Ωστόσο, μόλις λίγα χρόνια πριν, τα μεγέθη ήταν υποτυπώδη. Εξαιρώντας κάποια χρόνια που δικαιολογημένα συνέβη αυτό, όπως το 2015, όταν επιβλήθηκαν οι κεφαλαιακοί έλεγχοι (μόλις 153 εκατ. ευρώ ξένων επενδύσεων σε ακίνητα), ή το 2010, όταν ξέσπασε η κρίση χρέους και η χώρα ζήτηση την βοήθεια του ΔΝΤ (63 εκατ. ευρώ!), ακόμα και τα χρόνια της περιόδου πριν την κρίση δεν είχαν να επιδείξουν σημαντικές επιδόσεις. Για παράδειγμα, ακόμα και την χρονιά των Ολυμπιακών Αγώνων (2004), όταν η χώρα είχε βρεθεί στο διεθνές προσκήνιο, οι ξένες επενδύσεις δεν είχαν ξεπεράσει τα 80,6 εκατ. ευρώ. Εξαίρεση αποτέλεσε μόνο το 2007, όταν εισέρρευσαν 308,5 εκατ. ευρώ, εν μέρει και λόγω του οικοδομικού "μπουμ" που είχε σημειωθεί. Από τότε, χρειάστηκε μια δεκαετία μέχρι το 2017 για να ξεπεραστεί εκείνη η επίδοση, καθώς τότε επενδύθηκαν 414,7 εκατ. ευρώ. 

Κύριοι λόγοι της ανόδου των τελευταίων ετών ήταν αφενός το πρόγραμμα "Χρυσή Βίζα" και κυρίως η προοπτική επενδυτικής αξιοποίησης των κατοικιών, είτε μέσω βραχυχρόνιων, είτε μέσω μακροχρόνιων μισθώσεων. Καθοριστική ήταν βέβαια και η έξοδος της ελληνικής οικονομίας από το Μνημόνιο, που περιόρισε το επενδυτικό ρίσκο και λειτούργησε υπέρ της εισόδου περισσότερων επενδυτών. 

Όσον αφορά το τι μέλλει γενέσθαι το 2026, φαίνεται πως η αγορά θα συνεχίσει την πορεία ωρίμανσης που παρατηρήθηκε το 2025, καθώς έχει πλέον σταθεροποιηθεί το θεσμικό πλαίσιο γύρω από τις επενδύσεις σε ακίνητα και δεν προβλέπονται σημαντικές εκπλήξεις. Παράλληλα, η στοχοποίηση της δραστηριότητας της βραχυχρόνιας μίσθωσης και η απαγόρευση λειτουργίας νέων καταλυμάτων στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, στρέφουν τα επενδυτικά κεφάλαια κυρίως σε παραθεριστικούς προορισμούς.