Του Νίκου Ρουσάνογλου

Ένα χρήσιμο "όπλο" απέναντι στη στεγαστική κρίση, η σωστή καταγραφή και χαρτογράφηση των ακινήτων, ιδίως των Οργανισμών της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και άλλων φορέων του στενού, αλλά και του ευρύτερου δημοσίου τομέα, παραμένει σήμερα "παροπλισμένο". Σύμφωνα με στοιχεία που παρέθεσε χθες, στο πλαίσιο σχετικής παρουσίασης, η εταιρεία ανάλυσης δεδομένων ακινήτων Blupeak Properties, είναι ελάχιστοι οι δήμοι οι οποίοι έχουν προχωρήσει σε καταχώρηση των ακινήτων τους στο Ε9. "Υπολογίζουμε ότι τα αδήλωτα ακίνητα δήμων και περιφερειών μπορεί και να μετριούνται σε εκατοντάδες χιλιάδες. Όλο αυτό το απόθεμα παραμένει σήμερα εκτός αγοράς και σε μεγάλο βαθμό αναξιοποίητο", σημειώνει ο κ. Βασίλης Ηλιόπουλος, πρόεδρος της Blupeak.

Ασφαλώς, δεν είναι όλα τα ακίνητα αυτά κατάλληλα για αξιοποίηση, ούτε καν έχουν εμπορικό χαρακτήρα. Ακόμα όμως κι αν ένα μικρό ποσοστό έπεφτε στην αγορά, ιδίως για σκοπούς κοινωνικής πολιτικής στέγης, θα μπορούσε να έχει σημαντική συμβολή στην αντιμετώπιση του προβλήματος. "Γνωρίζουμε δήμο που διαθέτει 1.500 ακίνητα, εκ των οποίων μόλις τα 100 είναι δηλωμένα στο Ε9", ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Ηλιόπουλος. Εν τω μεταξύ από τις αρχές του νέου έτους, η καταγραφή όλων των ακινήτων των δήμων (και με τις ενδεικτικές εμπορικές τους αξίες) καθίσταται υποχρεωτική. Όλοι οι δήμοι της χώρας θα πρέπει να εγγράψουν τα ακίνητά τους και στο Ε9, ώστε στη συνέχεια να μεταφερθούν στα πάγια στοιχεία των ισολογισμών τους Πρόκειται για μια διαδικασία που θα απαιτήσει έως 18 μήνες, με την Blupeak να συνεργάζεται ήδη, ή να πρόκειται να συνεργαστεί με δήμους, όπως το Μαρούσι, η Παλλήνη, η Ραφήνα και Κάρυστος.

Η κατάσταση αυτή σημαίνει ότι οι πολιτικές και τα μέτρα που υιοθετούνται από την κυβέρνηση για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης και τα οποία σήμερα έχουν ξεπεράσει τα 6 δις ευρώ, δεν έχουν την αναγκαία αποτελεσματικότητα, με χαρακτηριστικό παράδειγμα το πρόγραμμα "Σπίτι Μου", που πυροδότησε νέο κύμα αυξήσεων των τιμών στις παλιότερες κατοικίες, με αποτέλεσμα, ειδικά στην Αττική, πολλοί ενδιαφερόμενοι να υπαναχωρήσουν, παρότι είναι επιλέξιμοι δικαιούχοι του προγράμματος.

Με βάση την ανάλυση της Blupeak, από το 2017 έως το 2024, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν πάνω από 50%, ενώ σε περιοχές όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και η Κρήτη η αύξηση ξεπερνά το 70%. Παράλληλα, η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών για ενοικίαση έχει μειωθεί, καθώς χιλιάδες ακίνητα διοχετεύονται σε βραχυχρόνιες μισθώσεις ή παραμένουν κενά λόγω γραφειοκρατίας και φορολογικών ασυνεπειών. Έτσι, τα ενοίκια στην Αθήνα έχουν αυξηθεί κατά 48% από το 2018.

Την ίδια στιγμή, πάνω από 700.000 κατοικίες παραμένουν κενές ή αδρανείς, χωρίς να αξιοποιούνται. Η έλλειψη προσιτής στέγης πλήττει κυρίως τους νέους και τα χαμηλά εισοδήματα, αλλά σταδιακά πιέζει και τη μεσαία τάξη. Ο συνδυασμός αργής οικοδομικής δραστηριότητας, ανεπαρκών επιδοτήσεων και κατακερματισμένων δεδομένων στερεί από το κράτος τη δυνατότητα να χαράξει στοχευμένη πολιτική. Αξίζει να σημειωθεί ότι η παραγωγή νέων κατοικιών δεν ξεπερνά το 1 σπίτι ανά 1.000 κατοίκους ετησίως και είναι το χαμηλότερο ποσοστό στην Ε.Ε.

Σύμφωνα με τον κ. Ηλιόπουλο, "η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι απλώς ένα οικονομικό φαινόμενο. Πίσω από τις αυξήσεις στα ενοίκια και την αδυναμία πρόσβασης σε προσιτή στέγη, κρύβεται μια πολύ βαθύτερη παθογένεια: η έλλειψη πληροφορίας και συντονισμού. Οι δημόσιες βάσεις δεδομένων που αφορούν την ιδιοκτησία, τη χρήση γης και την αξία των ακινήτων παραμένουν κατακερματισμένες. Άλλα στοιχεία βρίσκονται στο Κτηματολόγιο, άλλα στους Δήμους, άλλα στην ΑΑΔΕ, και κανείς δεν έχει τη συνολική εικόνα. Έτσι, οι αποφάσεις για στεγαστικές πολιτικές λαμβάνονται στα τυφλά – χωρίς ενιαία, αξιόπιστα δεδομένα για το πού υπάρχει πραγματικά ανάγκη, ποια κτίρια μένουν άδεια ή ποια θα μπορούσαν να μετατραπούν σε κατοικίες. Η απουσία ενός ενιαίου μηχανισμού ελέγχου και χαρτογράφησης οδηγεί αναπόφευκτα σε καθυστερήσεις, αναποτελεσματικές παρεμβάσεις και απώλεια πόρων. Με λίγα λόγια, η χώρα προσπαθεί να λύσει ένα πρόβλημα που δεν μπορεί καν να αποτυπώσει με ακρίβεια".

Σύμφωνα με τον ίδιο, σε αυτό το περιβάλλον, είναι αναγκαία η δημιουργία ενός Ψηφιακού Μητρώου Ακινήτων. "Ένα ενιαίο σύστημα δεδομένων θα μπορούσε να καταγράφει σε πραγματικό χρόνο την κατάσταση κάθε ακινήτου: ποια είναι κενά, ποια χρησιμοποιούνται, ποια είναι διαθέσιμα για κοινωνική στέγη ή εμπορική αξιοποίηση. Μια τέτοια πλατφόρμα θα συνέδεε πληροφορίες από το Κτηματολόγιο, τη φορολογική διοίκηση, τους Δήμους, ακόμη και τους παρόχους κοινής ωφέλειας (ρεύμα, νερό), δημιουργώντας έναν ενιαίο χάρτη της στεγαστικής πραγματικότητας στη χώρα. Με αυτόν τον τρόπο, οι δημόσιες πολιτικές θα μπορούσαν να στοχεύουν με ακρίβεια: από τα προγράμματα κοινωνικής στέγης και τις ανακαινίσεις εγκαταλελειμμένων κτιρίων, μέχρι τον σχεδιασμό κινήτρων για μακροχρόνια μίσθωση".

Στο εξωτερικό, αυτό ήδη συμβαίνει σε πολλές χώρες, με τον έναν ή τον άλλον τρόπο. Για παράδειγμα, η Ολλανδία έχει δημιουργήσει ένα ολοκληρωμένο σύστημα Βασικών Μητρώων, όπου το Κτηματολόγιο διαχειρίζεται τα μητρώα κτιρίων, τοπογραφίας και διευθύνσεων. Τα δεδομένα αυτά είναι ανοικτά και ελεύθερα μέσω σχετικής ψηφιακής πύλης, επιτρέποντας σε δημόσιες υπηρεσίες, επιχειρήσεις και πολίτες να έχουν πρόσβαση και να τα αξιοποιούν. Αντίστοιχα, η Δανία έχει ένα εθνικό μητρώο κτιρίων, που ενημερώνεται σε πραγματικό χρόνο από τους δήμους και χρησιμοποιείται από το Υπουργείο Φορολογίας, τις στατιστικές αρχές και τις πολεοδομίες. Κάθε ακίνητο έχει μοναδικό αναγνωριστικό, με πλήρη στοιχεία κατασκευής, χρήσης, ενεργειακής κατηγορίας και επιφάνειας.

Ακόμα και η Λιθουανία λειτουργεί έναν πλήρως ψηφιακό κτηματολόγιο μέσω του State Enterprise Centre of Registers, ο οποίος ενσωματώνει όλα τα γεωχωρικά δεδομένα ακινήτων σε μία πλατφόρμα. Κάθε πράξη καταχώρισης συνοδεύεται από αυτόματους ελέγχους γεωμετρίας και συνόρων, ώστε να αποφεύγονται αλληλοεπικαλύψεις και σφάλματα.

Όπως εξηγεί στην ανάλυσή της η Blupeak, η Ελλάδα μπορεί να δημιουργήσει κάτι αντίστοιχο, συμπεριλαμβάνοντας δεδομένα, όπως το ΚΑΕΚ, τον ΑΤΑΚ, το ενεργειακό πιστοποιητικό και τους περιορισμούς δημοσίου δικαίου. Όλες οι δημόσιες πράξεις (π.χ. οικοδομικές άδειες, μεταβιβάσεις, φορολογικές δηλώσεις) θα διασταυρώνονται αυτόματα με τα δεδομένα του μητρώου, εξασφαλίζοντας συνέπεια και διαφάνεια. Σε αυτό το πλαίσιο, οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης (Δήμοι, Περιφέρειες) αναλαμβάνουν τη συνεχή επικαιροποίηση των στοιχείων κτιρίων και χρήσεων, το Εθνικό Κτηματολόγιο παρέχει τη χωρική βάση και την ταυτότητα του γεωτεμαχίου και το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης και το Υπουργείο Οικονομικών λειτουργούν ως κεντρικοί διαχειριστές (data governance, πρότυπα, audit).