Του Νίκου Ρουσάνογλου

Με το "Ιερό Δισκοπότηρο" έχει αρχίσει να προσομοιάζει το 2027 για την πολεοδομική νομοθεσία που διέπει τη χώρα. Η συνεχής "επωδός" των κυβερνητικών παραγόντων είναι "υπομονή μέχρι το 2027, όταν θα ολοκληρωθούν τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια σε όλη τη χώρα". Μέχρι τότε ασφαλώς, τα πάντα βρίσκονται σε μια κατάσταση μετέωρη, έως και δυσλειτουργική κι αυτό έχει άμεσο και φυσικά αρνητικό αντίκτυπο στους ενδιαφερόμενους επενδυτές, εγχώριους και ξένους. Είτε πρόκειται για ανάπτυξη γης, είτε ακόμα και για μια απλή άδεια καταστήματος, τα πάντα φαίνεται να βρίσκονται σήμερα "παγωμένα" τουλάχιστον μέχρι τα μέσα του 2027, όταν και θα αρχίσουν να εκδίδονται τα πρώτα Προεδρικά Διατάγματα των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.

Ενδεικτικό των παραλογισμών που παρατηρούνται στην αγορά, ακριβώς λόγω της εκκρεμότητας των τοπικών σχεδίων είναι τα προβλήματα που σημειώνονται ακόμα και σε απλές αδειοδοτήσεις επιχειρήσεις. Όπως αναφέρει στο Capital.gr, ο κ. Χρήστος Αντίνου, πρόεδρος του Εμπορικού Συλλόγου Κορδελιού, "από τη στιγμή που ανατέθηκε η εκπόνηση τοπικού πολεοδομικού σχεδίου στον δήμο Ευόσμου-Κορδελιού, σταμάτησε κάθε αδειοδοτική διαδικασία καταστημάτων, χωρίς να προβλέπεται κάποια ενδιάμεση λύση μέχρι να ολοκληρωθεί το σχέδιο. Παράλληλα, έχουν κλείσει και 15 καταστήματα, επειδή δεν μπορεί να ανανεωθεί η άδεια λειτουργίας τους, ούτε όμως και να μεταβιβαστεί. Έτσι, έχουμε πρόβλημα τόσο στο άνοιγμα νέων καταστημάτων, όσο και στην αλλαγή του ενός καταστηματάρχη με κάποιον άλλο στην ίδια θέση".

Ασφαλώς, αυτή η κατάσταση έχει άμεσο αντίκτυπο και στους ιδιοκτήτες των ακινήτων, οι οποίοι δεν μπορούν ούτε να τα νοικιάσουν, ούτε να τα πουλήσουν, ούτε καν να τα μεταβιβάσουν σε συγγενικά πρόσωπα, παρά μόνο αν διατηρηθεί ο ίδιος ενοικιαστής. "Αυτό γίνεται και σε άλλες περιοχές, όπου υπάρχει ατελές πολεοδομικό καθεστώς, όπως συμβαίνει με τον δήμο μας, όπου οι περισσότεροι εμπορικοί δρόμοι δεν έχουν την απαιτούμενη χρήση", εξηγεί ο κ. Αντίνου. Ο εν λόγω δήμος, που φιλοξενεί 170.000 μόνιμους κατοίκους, έχει μόνο χρήση αμιγούς κατοικίας, κάτι που σημαίνει ότι επιτρέπονται μόνο εμπορικές επιχειρήσεις χαμηλής όχλησης, όπως ενδύματα, υποδήματα, φούρνοι και όχι π.χ. καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, ή εστίασης. Σύμφωνα με τους φορείς της περιοχής, το πρόβλημα μπορεί να λυθεί με τροπολογία. Μέχρι την ανάθεση των τοπικών σχεδίων, αυτό γινόταν με άδειες από τον δήμο, ή μέσω παρατάσεων των αδειών λειτουργίας.

Παρότι είναι σαφές ότι εν μέσω εκπόνησης ενός νέου τοπικού σχεδίου, δεν θα πρέπει να αλλοιώνεται σημαντικά η φυσιογνωμία της κάθε περιοχής, τουλάχιστον θα πρέπει να μπορεί να διατηρείται να διατηρείται και η υφιστάμενη, ώστε να μην γεννώνται προβλήματα στην αγορά. Στη συνέχεια, μόλις δημοσιευτεί το τι επιτρέπεται και τι όχι και φυσικά πού, θα γίνουν και οι απαιτούμενες προσαρμογές.

Όπως ανέφερε ο κ. Ευθύμης Μπακογιάννης, Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, στο πρόσφατο συνέδριο που πραγματοποίησε το Συμβούλιο Αειφόρων Κτιρίων Ελλάδας (SBC Greece), "αυτή τη στιγμή εκπονούμε πολεοδομικά σχέδια σχεδόν στο 70% της ελληνικής επικράτειας. Αυτά θα ολοκληρωθούν εντός των επόμενων 18 μηνών. Για πρώτη φορά βρέθηκαν μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης 400 εκατ. ευρώ, γιατί πείστηκε και η Ε.Ε. ότι χωρίς ένα σταθερό πλαίσιο χρήσεων γης και όρων δόμησης, που να παρέχουν και ασφάλεια δικαίου στους επενδυτές, δεν μπορεί να προχωρήσει καμία επένδυση, μικρή, ή μεγάλη".

Τα ζητήματα του πολεοδομικού σχεδιασμού και της ανεπάρκειάς του αναδείχθηκαν και στο πρόσφατο συνέδριο ακινήτων Prodexpo. "Σήμερα, στην πραγματικότητα, η νομοθεσία είναι ένα ακόμα πρόβλημα" τόνισε ο κ. Παναγιώτης Νεράντζης, Director, Planning & Development, Arbitrage Real Estate. "Οι αλλεπάλληλες παρεμβάσεις στον πολεοδομικό κανονισμό μετά το 2011 δημιούργησαν σύγχυση και ανάγκη συνεχών διορθώσεων", είπε, "με αποκορύφωμα τον ΝΟΚ, που καθίσταται πρακτικά ένας υπό αμφισβήτηση νόμος. Αυτό αποδεικνύεται από τη βύθιση στην έκδοση νέων αδειών" τόνισε, προειδοποιώντας ότι "δεν έχουμε περιθώρια να αφήνουμε μεγάλο κτιριακό απόθεμα εκτός αγοράς. Χρειαζόμαστε νομοθετικό πλαίσιο που να δίνει εργαλεία στην αγορά". Σημείωσε επίσης ότι "είναι σημαντικό να γίνει μία γενναία προσπάθεια απλοποίησης του οικοδομικού κανονισμού".

Με τη σειρά του, ο κ. Σωκράτης Μπαλτάς, Chairman of BoD, ReDePlan Consultants, περιέγραψε τη χωροταξία και τον πολεοδομικό σχεδιασμό ως αγώνα δρόμου για τη χώρα. "Σήμερα συντελείται μια πολεοδομική επανάσταση, με τα τοπικά πολεοδομικά και ειδικά σχέδια, που φιλοδοξούν να καλύψουν το 70% της ελληνικής γης και να επιλύσουν χρόνια προβλήματα συγκρούσεων", ανέφερε. Αν και αναγνώρισε τις προκλήσεις αυτής της προσπάθειας και το φιλόδοξο των στόχων, σημείωσε ότι ακόμη και έτσι η κατάρτιση των ΤΧΣ (Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων) οδηγεί σε μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου και καλύτερη δυνατότητα αξιοποίησης των συντελεστών δόμησης. Υπογράμμισε, επίσης, ότι η εκπόνηση των σχεδίων δεν αποτελεί το τέλος της διαδρομής, καθώς θα χρειαστούν υποδομές και επενδύσεις για να ανθίσει η αγορά του real estate.