Του Νίκου Ρουσάνογλου

Με ευκολία καταρρίπτεται η αντίληψη ότι η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι ο κύριος λόγος για την αύξηση των ενοικίων. Εξετάζοντας κανείς τις περιοχές χαμηλής ζήτησης από ξένους επισκέπτες, διαπιστώνει ότι ακόμα και με πολύ χαμηλό αριθμό καταλυμάτων, οι αυξήσεις των ενοικίων είναι πολύ υψηλές τα τελευταία χρόνια. Πρόκειται για μια ξεκάθαρη ένδειξη ότι το πρόβλημα του ελλείμματος ακινήτων είναι βαθύτερο και δεν μπορεί να αποδοθεί στα "Airbnb” μονοδιάστατα, ώστε να "κρυφτούν κάτω από το χαλί" άλλες διαχρονικές παθογένειες της αγοράς κατοικίας και της ίδιας της οικονομίας, που προκαλούν τη σημερινή στεγαστική κρίση.

Οι αριθμοί είναι ο καλύτερος οδηγός και, όπως φαίνεται, λένε μια ενδιαφέρουσα "ιστορία". Σύμφωνα με τα στοιχεία που επεξεργάστηκε για λογαριασμό του Capital.gr η AirDNA, εταιρεία που ειδικεύεται στην ανάλυση των στοιχείων των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, εντός του Αυγούστου — δηλαδή κατά τον δυναμικότερο μήνα του έτους για τη βραχυχρόνια μίσθωση — σε μια σειρά περιοχών της Αττικής, ο αριθμός των καταλυμάτων είναι πολύ χαμηλός για να αιτιολογεί την αύξηση των ενοικίων που έχει μεσολαβήσει τα τελευταία χρόνια.

Από τα χαρακτηριστικότερα παραδείγματα είναι οι συνοικίες των δυτικών προαστίων. Για παράδειγμα, στο Περιστέρι, έναν από τους μεγαλύτερους δήμους της χώρας (όχι μόνο της Αττικής), λειτουργούν σήμερα μόλις 98 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ στο Αιγάλεω ο αριθμός τους δεν ξεπερνά τα 77 καταλύματα. Ωστόσο, με βάση τον δείκτη τιμών SPI που επιμελείται το Spitogatos.gr, την περίοδο 2019–2025, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης στα δυτικά προάστια έχει αυξηθεί κατά 54,2%, από τα 5,77 ευρώ/τ.μ. σε 8,9 ευρώ/τ.μ.

Αντίστοιχα, σε περιοχές των βορείων προαστίων, επίσης λειτουργεί μικρός αριθμός καταλυμάτων σε σχέση π.χ. με το κέντρο της Αθήνας. Για παράδειγμα, στο Χαλάνδρι λειτουργούν μόλις 152 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης και στο Μαρούσι άλλα 278. Επειδή, όμως, πρόκειται για δύο πολύ δημοφιλείς περιοχές για μίσθωση κατοικίας, λόγω της εγγύτητας με μεγάλο αριθμό επιχειρήσεων, τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατακόρυφα τα τελευταία χρόνια, φτάνοντας τα 10 ευρώ/τ.μ., έναντι 7,5–8 ευρώ/τ.μ. πριν από μόλις τρία-τέσσερα χρόνια.

Εν τω μεταξύ, το Εμπορικό Τρίγωνο, που είναι η δημοφιλέστερη περιοχή για τους ξένους επισκέπτες, συγκεντρώνει πάνω από 3.000 καταλύματα, ενώ στο Κουκάκι εντοπίζονται άλλα 1.500–1.600 καταλύματα και στον Νέο Κόσμο περίπου 1.400–1.500. Ασφαλώς, είναι φυσιολογικό, σε μια πρωτεύουσα όπως η Αθήνα, που φιλοξενεί την Ακρόπολη και τον Παρθενώνα, να υπάρχει σημαντική τουριστική ζήτηση — κάτι που αποδεικνύεται και από τη μεγάλη αύξηση των επενδύσεων και για νέες ξενοδοχειακές μονάδες στις περιοχές αυτές και συνολικά στο κέντρο της Αθήνας.

Ωστόσο, ακόμα και με αυτά τα δεδομένα, το πρόβλημα της έλλειψης διαθέσιμων διαμερισμάτων για μακροχρόνια μίσθωση θα ήταν πολύ μικρότερο, αν μειωνόταν ο αριθμός των κλειστών και αναξιοποίητων σπιτιών, που κατέχουν είτε μεμονωμένοι ιδιώτες ιδιοκτήτες είτε τα επενδυτικά funds και οι τράπεζες. Συνολικά, με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, στην Ελλάδα υπάρχουν 2,28 εκατ. κενές κατοικίες (και πάνω από 500.000 στην Αττική), επί συνόλου 6,58 εκατ. κατοικιών. Από αυτές, μόλις 200.000 αποτελούν προϊόν εκμετάλλευσης μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων. Μάλιστα, σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών (ΟΠΑ), μόλις το 31% των ακινήτων αυτών χρησιμοποιούνται αποκλειστικά ως καταλύματα. Στα υπόλοιπα γίνεται περιστασιακή χρήση μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς το 50% των ιδιοκτητών τα χρησιμοποιούν και οι ίδιοι για ένα διάστημα του χρόνου.

Ειδικά σε ό,τι αφορά το κέντρο της Αθήνας, καταγράφονται 12.488 αγγελίες καταλυμάτων, όταν το συνολικό απόθεμα ανέρχεται σε 437.188 κατοικίες. Από αυτές, 117.317 είναι κενές — δηλαδή σχεδόν το 26,8% — κάτι που σημαίνει ότι η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας έχει "στερήσει" από την αγορά μόλις το 2,86% του συνολικού οικιστικού αποθέματος και αντιστοιχεί σε μόλις 10,66% των κενών κατοικιών, χωρίς μάλιστα να υπολογίζεται και το γεγονός ότι αρκετά καταλύματα ήταν στο παρελθόν αναξιοποίητα.

Ανάλογα συμπεράσματα προκύπτουν και σε άλλες πόλεις και χώρες του εξωτερικού. Σε πρόσφατη μελέτη της Oxford Economics για λογαριασμό της Airbnb, προκύπτει ότι σε πόλεις όπως η Λισαβόνα, η Βαρκελώνη, η Μαδρίτη, το Παρίσι, το Βερολίνο και το Άμστερνταμ, που έχουν λάβει μέτρα περιορισμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τα καταλύματα δεν ξεπερνούν το 0,5% της τοπικής προσφοράς κατοικιών. Μάλιστα, η μελέτη εκτιμά ότι εάν όλες οι καταχωρήσεις στην Airbnb επέστρεφαν στην αγορά κατοικιών, οι τοπικές τιμές κατοικιών σε αυτές τις πόλεις θα έπεφταν λιγότερο από 0,7%.

Παράλληλα, όπως τονίζεται, κατευθύνοντας μερίδα της τουριστικής κίνησης μακριά από πολυσύχναστους αστικούς προορισμούς, όπου συρρέουν οι τουρίστες των ξενοδοχείων, οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις έχουν διαμοιράσει τα οφέλη του τουρισμού σε τοπικές οικογένειες και επιχειρήσεις σε αμέτρητους αγροτικούς προορισμούς. Εν τω μεταξύ, οι περιορισμοί δεν έχουν αποδώσει το παραμικρό. Για παράδειγμα, στο Παρίσι, η απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης δευτερεύουσας κατοικίας απέτυχε να αποτρέψει την αύξηση των μέσων ενοικίων και των τιμών των ακινήτων, τα οποία έχουν αυξηθεί κατά 21% και 15% αντίστοιχα από τότε που εφαρμόστηκαν οι ισχύοντες κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις πριν από έξι χρόνια. Την ίδια περίοδο, η μέση τιμή μιας διανυκτέρευσης σε ξενοδοχείο έχει αυξηθεί κατά 77%, παρά την προσθήκη σχεδόν 4.000 νέων δωματίων τα τελευταία έξι χρόνια. Αντίστοιχα, στη Βαρκελώνη, τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 70% και η μέση τιμή ενός σπιτιού κατά 60% από το 2014, όταν και ξεκίνησαν τα πρώτα μέτρα περιορισμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων.