Της Σίσσυς Σταυροπιερράκου

Νέο τοπίο στη φορολογία ακινήτων διαμορφώνεται από το 2026, με παρεμβάσεις που στοχεύουν τόσο στην ελάφρυνση των ιδιοκτητών όσο και στην ενίσχυση της διαθεσιμότητας κατοικιών προς ενοικίαση. Οι αλλαγές περιλαμβάνουν νέα κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοίκια, μείωση του ΕΝΦΙΑ σε χωριά και παράταση των φοροαπαλλαγών για κενές κατοικίες που αξιοποιούνται σε μακροχρόνια μίσθωση. Παράλληλα, παρατείνεται η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, αναστέλλεται ο φόρος υπεραξίας, διατηρείται η φοροελάφρυνση για δαπάνες αναβάθμισης ακινήτων, ενώ μειώνονται τα τεκμήρια διαβίωσης κατά 35% για τις κατοικίες από τα εισοδήματα του 2025.

Οι αλλαγές

Ειδικότερα οι παρεμβάσεις είναι:

1.Καθιερώνεται νέος ενδιάμεσος φορολογικός συντελεστής 25% για εισοδήματα από ενοίκια που κυμαίνονται από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Η κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοίκια διαμορφώνεται ως εξής:

–Έως 12.000 ευρώ: 15%

–Από 12.001–24.000 ευρώ: 25%

-Από 24.001–35.000 ευρώ: 35%

–Από 35.001 ευρώ και άνω: 45%

Οι άμεσα ωφελούμενοι ιδιοκτήτες ακινήτων εκτιμώνται σε 161.587. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης για εισόδημα από ενοίκια 15.000 ευρώ, με το υφιστάμενο καθεστώς, θα πλήρωνει φόρο 2.850 ευρώ. Με την προσθήκη του ενδιάμεσου συντελεστή 25%, ο φόρος που θα πληρώσει θα ανέλθει στα 2.550 ευρώ, δηλαδή θα έχει όφελος 300 ευρώ.

2. Από το 2026 μειώνεται ο φόρος κατά 50% και από το 2027 απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ τα δικαιώματα στα ακίνητα που αφορούν κύρια κατοικία και ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα, φορολογικούς κατοίκους Ελλάδας, των οποίων η κύρια κατοικία, όπως προκύπτει από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος βρίσκεται σε οικισμούς με πληθυσμό μικρότερο των 1.500 κατοίκων, εξαιρουμένων των οικισμών που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής (πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων). Το μέτρο αφορά 12.720 οικισμούς (σε σύνολο 13.586 οικισμών) της χώρας τόσο στην ηπειρωτική, όσο και νησιωτική Ελλάδα.

3. Παρατείνεται η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές και το 2026 με αποτέλεσμα οι συναλλαγές στα ακίνητα να επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%. Αυτό μεταφράζεται σε αισθητή μείωση του κόστους. Για παράδειγμα, σε μια νεόδμητη κατοικία αξίας 300.000 ευρώ, η επιβολή ΦΠΑ 24% ανεβάζει το τελικό τίμημα στα 372.000 ευρώ, ενώ με την εφαρμογή μόνο του φόρου μεταβίβασης 3% περιορίζεται σε 309.000 ευρώ. Ο αγοραστής δηλαδή κερδίζει 63.000 ευρώ.

Ο ΦΠΑ στα νεόδμητα εφαρμόστηκε πρώτη φορά το 2006 με συντελεστή 19% και εξαιρέθηκε η πρώτη κατοικία. Στα χρόνια των μνημονίων εκτοξεύθηκε ο φόρος στο 24%.Το μέτρο διατηρήθηκε σε ισχύ για 13 χρόνια, δημιουργώντας σειρά στρεβλώσεων στην αγορά. Το 2019 αποφασίστηκε η τριετής αναστολή (από την 1η Ιανουαρίου 2020 έως 31 Δεκεμβρίου 2022), η οποία παραταθηκε έως το 2025 και πλέον έως το 2026.

4.Έως την 31η Δεκεμβρίου 2026 έχει ανασταλεί και η επιβολή του Φόρου Υπεραξίας Ακινήτων, ο οποίος ανέρχεται σε 15% και επιβάλλεται στα κέρδη από την πώληση ακινήτου, υπολογιζόμενα ως η διαφορά μεταξύ τιμής πώλησης και τιμής κτήσης. Η ρύθμιση αφορά όλη την ελληνική επικράτεια και ισχύει χωρίς ειδικά κριτήρια.

5.Επεκτείνεται και για το 2026 η απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 3 έτη για κενές κατοικίες (που παραμένουν κλειστές τουλάχιστον 3 έτη) που θα μισθωθούν σε μακροχρόνια μίσθωση έως τέλος του 2026. Το δημοσιονομικό κόστος εκτιμάται σε 13 εκατ. ευρώ για το 2026 και 22 εκατ. ευρώ για το 2027. Στόχος του μέτρου είναι να ενισχυθεί η διάθεση των αδρανών κατοικιών στην αγορά ενοικίασης, αυξάνοντας την προσφορά διαθέσιμων διαμερισμάτων.

6.Παρατείνεται η ισχύς της μείωσης του φόρου εισοδήματος για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων για τα έτη 2025 και 2026.Το μπόνους για τους ιδιοκτήτες ακινήτων ανέρχεται έως και σε 3.200 ευρώ τον χρόνο για πέντε χρόνια και δίνεται σε όσους πραγματοποιούν δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης ακινήτων (έως 16.000 ευρώ). Σημειώνεται ότι για τη μείωση του φόρου οι δαπάνες αγοράς υλικών που λαμβάνονται υπόψη δεν πρέπει να υπερβαίνουν το 1/3 της δαπάνης εκτέλεσης εργασιών.

7.Μειώνονται έως 35% τα τεκμήρια για κατοικίες: Το τεκμήριο διαβίωσης για την κύρια κατοικία υπολογίζεται κλιμακωτά με βάση την επιφάνειά της ως εξής:

- Μέχρι και 80 τ.μ. κύριοι χώροι, 28 ευρώ ανά τ.μ. (από 40 ευρώ/ τ.μ.)

- Από 81 τ.μ. μέχρι και 120 τ.μ. κύριοι χώροι, 45 ευρώ ανά τ.μ. (από 65 ευρώ/τμ)

- Από 121 τ.μ. μέχρι και 200 τ.μ. κύριοι χώροι, 77 ευρώ ανά τ.μ (από 110 ευρώ/τ.μ.)

- Από 201 τ.μ. μέχρι και 300 τ.μ. κύριοι χώροι, 140 ευρώ ανά τ.μ. (από 200 ευρώ/τμ)

- Από 301 τ.μ. και άνω κύριοι χώροι, 280 ευρώ ανά τ.μ. (από 400 ευρώ/ τ.μ.)

Τα παραπάνω ποσά προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης από 2.800 ευρώ έως 4.999 ευρώ το τ.μ. και κατά 70% για περιοχές με τιμή ζώνης από 5.000 ευρώ και άνω το τετραγωνικό. Για τις μονοκατοικίες εφαρμόζεται προσαύξηση 20%, ενώ αντίθετα, για τις δευτερεύουσες κατοικίες τα παραπάνω ποσά μειώνονται κατά 50%.