Του Νίκου Ρουσάνογλου

Κορυφώνονται οι αντιδράσεις στελεχών της αγοράς ακινήτων για την σημαντική κωλυσιεργία που παρατηρείται από τις αρχές του έτους, όταν δηλαδή έγινε γνωστή η απόφαση του ΣτΕ για το ΝΟΚ, στο να νομοθετηθεί η απαιτούμενη ρύθμιση, που θα επιτρέψει την επανεκκίνηση των εργασιών σε χιλιάδες ημιτελείς οικοδομές, αλλά και θα ξεκαθαρίσει το τι θα γίνει με τις υπόλοιπες άδειες, για τις οποίες υφίστανται "αστερίσκοι". Το κλίμα είναι "εκρηκτικό", κάτι που αποτυπώθηκε και στο πρόσφατο συνέδριο eRed Business Forum στις αρχές της εβδομάδας, όταν έγινε λόγος για διεκδικήσεις εκατομμυρίων ευρώ με την μορφή αποζημιώσεων από κάποιους κατασκευαστές που έχουν θιγεί από την απόφαση του ΣτΕ.

Ο κ. Δημήτριος Πυργάκης, πάρεδρος του Συμβουλίου της Επικρατείας, ανέφερε στο πλαίσιο του συνεδρίου ότι "η Πολιτεία, λειτουργώντας διαχρονικά με πελατειακό τρόπο, δεν έχει μπορέσει να ανταποκριθεί και δημιουργεί αντιφάσεις συνεχώς. Ελπίζω ότι μέσα από τα τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια μέσα στα επόμενα δύο χρόνια η κατάσταση να έχει βελτιωθεί". Σχολιάζοντας τα μπόνους του ΝΟΚ, τα χαρακτήρισε ένα "προπατορικό αμάρτημα" που συνέβη το 2012, δίνοντας πολεοδομικού χαρακτήρα ρυθμίσεις (π.χ. συντελεστή δόμησης και ύψος) σε έναν οικοδομικό κανονισμό, άρα πρόκειται για κάτι πολύ βαθύτερο, που νόθευσε τον πολεοδομικό σχεδιασμό".

Πάντως, πηγές της αγοράς αναφέρουν ότι η επικείμενη ρύθμιση που θα φέρει προς διαβούλευση το Υπ. Περιβάλλοντος κι Ενέργειας, ενδεχομένως και εντός της επόμενης εβδομάδας, θα επιχειρεί να "διασώσει” έστω τα μεγάλα έργα ακινήτων, ακόμα κι αν δεν είχαν προλάβει να αδειοδοτηθούν πριν την 11η Δεκεμβρίου, δηλαδή πριν την ημερομηνία που έθεσε ως "κόφτη" το ΣτΕ, απαγορεύοντας την χρήση μπόνους σε όσες άδειες είτε δεν είχαν εκδοθεί έως τότε (π.χ. βρίσκονταν στο στάδιο της προέγκρισης), είτε δεν είχαν προλάβει να κάνουν έναρξη εργασιών. Προϋπόθεση για να επιτραπεί η έκδοση αδειών στα έργα αυτά (με την χρήση μπόνους) θα είναι να έχουν αιτηθεί ή εξασφαλίσει χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης, το ΕΣΠΑ, ή κάποιο άλλο χρηματοδοτικό εργαλείο. Αυτό γίνεται προκειμένου να μην απωλεσθούν κονδύλια – έστω κι αν αυτά αφορούν σε χαμηλότοκα δάνεια και όχι επιδοτήσεις – από το Ταμείο Ανάκαμψης. Αν δηλαδή μια επένδυση έχει εξασφαλίσει το "πράσινο φως" για χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης, αλλά δεν είχε προλάβει να λάβει και την οριστική οικοδομική άδεια πριν την 11η Δεκεμβρίου, θα μπορεί να συνεχιστεί απρόσκοπτα.

Συγκεκριμένα, για τα ακίνητα αυτά θα προβλέπεται η καταβολή αντιτίμου με την μορφή περιβαλλοντικού αντισταθμίσματος, π.χ. μέσω κάποιας ανάπλασης, ή της δημιουργίας κοινόχρηστου χώρου πρασίνου σε άλλο σημείο του ίδιου δήμου. Η εφαρμογή των μέτρων του περιβαλλοντικού ισοδύναμου για να επιτευχθεί η οικιστική βελτίωση, με βάση το πλαίσιο του υπουργείου, θα γίνει μέσα από ένα ειδικό σχέδιο, το λεγόμενο Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ). Το σχέδιο αυτό θα εκπονείται όπου υπάρχουν περιπτώσεις εφαρμογής διατάξεων του ΝΟΚ και θα εξειδικεύει τα μέτρα που θα προβλεφθούν σε μια περιοχή (δηλαδή, κοινόχρηστους χώρους πρασίνου, παρεμβάσεις ανάπλασης κ.ά.) με στόχο την αναβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος εκεί που βρίσκονται οι άδειες. Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο θα καταβάλλεται εν είδει οικονομικού αντιτίμου από τους κατόχους αδειών για τα τετραγωνικά που προσαυξάνονται σε μια οικοδομική άδεια λόγω των κινήτρων του οικοδομικού κανονισμού και θα αφορά και τους κατόχους αδειών που έχουν εκκρεμοδικίες (προσφυγές στα δικαστήρια για ακύρωση άδειας).

Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο η επερχόμενη ρύθμιση θα "θωρακιστεί" και με Προεδρικό Διάταγμα, ώστε να μην υπάρχει περιθώριο νέων αμφισβητήσεων και προσφυγών. Η πιο "σίγουρη” κατηγορία για την οποία ουσιαστικά δεν τίθεται ζήτημα, είναι όσες οικοδομές έχουν εκδώσει οριστική άδεια και έχουν προβεί σε έναρξη εργασιών μέχρι την 11η Δεκεμβρίου. Ως έναρξη εργασιών θεωρούνται οι εργασίες εκσκαφής μιας οικοδομής, με κριτήρια που θα εμπλουτιστούν από το ΥΠΕΝ με διευρυμένο πλαίσιο από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Τα "προνόμια" του ΝΟΚ θα διατηρήσουν και οι περιπτώσεις ακινήτων, για τις οποίες υφίστανται τα ειδικά χωροταξικά εργαλεία ΕΣΧΑΣΕ (Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων) και ΕΣΧΑΔΑ (Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων), Σχέδια Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης, Τροποποίηση Ρυμοτομικών Σχεδίων κ.ά. Για παράδειγμα, στην περίπτωση των ΕΣΧΑΔΑ ανήκει και η επένδυση του Ελληνικού, η οποία έχει θεσμοθετηθεί με Π.Δ. του 2018, για το οποίο αναμένεται να υπάρξουν ειδικές πρόνοιες από τον νόμο. Είναι προφανές ότι κάτι τέτοιο δεν αντιβαίνει με την πρόσφατη απόφαση του ΝΟΚ, μιας και το "πνεύμα" της ορίζει ότι τα μπόνους πρέπει να αποτελούν αντικείμενο του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού για κάθε περιοχή και όχι να επιτρέπονται με οριζόντιο τρόπο παντού. Από τη στιγμή λοιπόν που στα ακίνητα, όπου υφίσταται ΕΣΧΑΣΕ, ή ΕΣΧΑΔΑ, ο σχεδιασμός αυτός έχει γίνει, δεν τίθεται και λόγος να ακυρωθούν οι πολεοδομικές ρυθμίσεις που τα διέπουν.