Του Νίκου Ρουσάνογλου

Πάνω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο διατηρήθηκε ο ρυθμός ανόδου των τιμών πώλησης κατοικιών στην ελληνική αγορά κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2024. Ωστόσο, η τάση επιβράδυνσης είναι εμφανής, τη στιγμή που σε αρκετές αγορές της Ευρώπης, παρατηρείται εκ νέου επιτάχυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών, δείγμα ότι για ακόμα μια φορά η ελληνική αγορά κινείται αντίστροφα της αντίστοιχης ευρωπαϊκής.

Με βάση τα στοιχεία της Eurostat, σε επίπεδο Ε.Ε., οι τιμές αυξήθηκαν κατά 4,9% κατά μέσο όρο σε ετήσια βάση (και κατά 4,2% στην Ευρωζώνη), ενώ στην Ελλάδα, με βάση την ΤτΕ, η άνοδος άγγιξε το 6,6% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους. Ως εκ τούτου, 13 χώρες ξεπερνούν πλέον την Ελλάδα, έναντι 9 κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024. Στην λίστα αυτή συγκαταλέγονται κυρίως άλλες χώρες του ευρωπαϊκού νότου, ή των Βαλκανίων, με την Βουλγαρία να αποτελεί την ταχύτερα αναπτυσσόμενη αγορά με ετήσια άνοδο κατά 18,3%. Στην Πορτογαλία, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 11,6% σε ετήσια βάση και στην Ισπανία κατά 11,4%, ενώ μεγάλες αυξήσεις καταγράφονται επίσης στις αγορές κατοικίες της Ολλανδίας με 10,85, της Ιρλανδίας με 9,3% και της Τσεχίας με 8,4%.

Στον αντίποδα, η επίδοση της ελληνικής αγοράς είναι καλύτερη της Ιταλίας (4,5%), της Κύπρου (2,3%) και της Γερμανίας (1,9%). Η δε αγορά κατοικίας της Γαλλίας και της Φινλανδίας είναι και οι μοναδικές, όπου οι τιμές σημείωσαν πτώση κατά 1,9% σε ετήσια βάση.

Σε σχετική της ανάλυση, η ING επισημαίνει ότι πλέον, οι τιμές των κατοικιών στην Ευρωζώνη βρίσκονται πλέον σε νέο ιστορικό υψηλό επίπεδο, ξεπερνώντας το προηγούμενο υψηλό του τρίτου τριμήνου του 2024, καθώς αυξήθηκαν κατά 0,6% από τρίμηνο σε τρίμηνο. Η χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής από την ΕΚΤ εκτιμάται ότι έχει διαδραματίσει σημαντικό ρόλο, μειώνοντας το κόστος δανεισμού. Ωστόσο, η εκ νέου επιτάχυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών σε αρκετές χώρες, έχει επαναφέρει το ερώτημα "ενοίκιο ή αγορά". Σύμφωνα με την ING, έχει αρχίσει να εγείρεται εκ νέου ζήτημα όσον αφορά την πρόσβαση των νοικοκυριών στην απόκτηση κατοικίας, καθώς οι νέες αυξήσεις των τιμών καθιστούν όλο και πιο απρόσιτα τα ακίνητα, σε μια περίοδο κατά την οποία αναμένεται επιβράδυνση της ανόδου των μισθολογικών απολαβών.

Επομένως, η αγοραστική δύναμη των πολιτών θα αρχίσει να υποχωρεί, περιορίζοντας την δυνατότητα αγοράς, σε μια περίοδο, όπου μάλλον αυτό είναι πιο συμφέρον σε αρκετές χώρες. Για παράδειγμα, στην Ολλανδία, το μέσο μηνιαίο κόστος αποπληρωμής ενός στεγαστικού δανείου δεν ξεπερνά το 16,6% του διαθέσιμου εισοδήματος, έναντι 25,5% που απαιτεί η ενοικίαση, ενώ και στην Ισπανία η εξυπηρέτηση ενός στεγαστικού δανείου είναι φθηνότερη επιλογή σε σχέση με το ενοίκιο.

Στην Ελλάδα, με βάση πρόσφατη έρευνα της Focus Bari για λογαριασμό του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, το μέσο ενοίκιο διαμορφώνεται σε 440 ευρώ, έναντι 480 ευρώ της μέσης δόσης στεγαστικού δανείου. Εφόσον όμως τα επιτόκια συνεχίσουν να υποχωρούν και τα ενοίκια να αυξάνονται, ακόμα και η αυτή η μικρή διαφορά θα εξανεμιστεί.

Στην πρόσφατη ετήσια έκθεσή της, η Τράπεζα της Ελλάδος, επισήμανε ότι "η αύξηση ωστόσο των τιμών των κατοικιών, με υψηλούς ρυθμούς, τα τελευταία έτη έχει αρνητική επίδραση στην οικονομική προσιτότητα της κατοικίας για τα νοικοκυριά μεσαίων και χαμηλότερων εισοδημάτων. Η ενεργοποίηση του Προγράμματος "Σπίτι μου ΙΙ”, αν και εξασφαλίζει πρόσβαση σε κατοικία σε ευάλωτα νοικοκυριά, ενισχύει περαιτέρω τη ζήτηση για παλαιότερα ακίνητα που εμπίπτουν στις προδιαγραφές του Προγράμματος. Οι νομοθετικές πρωτοβουλίες προς την κατεύθυνση του περιορισμού της επενδυτικής ζήτησης σε συγκεκριμένες θέσεις, μέσω των πιο πρόσφατων αυστηρότερων πλαισίων για τη βραχυχρόνια μίσθωση και την Golden Visa, στοχεύουν στην απελευθέρωση στεγαστικού αποθέματος για χρήση πρώτης κατοικίας. Ωστόσο, διαχρονικά ζητήματα γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις και συχνών μεταβολών στο νομοθετικό και φορολογικό πλαίσιο εξακολουθούν να επηρεάζουν την ελκυστικότητα των νέων έργων ανάπτυξης, περιορίζοντας εν τέλει την εισροή σύγχρονων ακινήτων στην αγορά", καταλήγει η ΤτΕ.