Της Ελένης Μπότα

Πάνω από 200.000 τετραγωνικά μέτρα εμπορικών χώρων αναμένεται να προστεθούν στη χώρα μας τα επόμενα χρόνια, με σημαντικές επενδύσεις να δρομολογούνται ή να βρίσκονται σε φάση κατασκευής.

Όπως προκύπτει και από την πρόσφατη μελέτη της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, οι αγορές εμπορικών ακινήτων (Commercial Real Estate, CRE) της Ευρωζώνης βρίσκονται σε πτωτική τροχιά μετά την κρίση της πανδημίας, τις αυξήσεις των επιτοκίων και την οικονομική αβεβαιότητα, αλλά η ελληνική αγορά σημειώνει σημαντικές αντοχές.

Είναι ενδεικτικό ότι στα τελευταία τρίμηνα του 2022 σημειώθηκε μεγάλη πτώση στις συναλλαγές εμπορικών ακινήτων της Ευρωζώνης, η οποία έφτασε το 44% στο δ’ τρίμηνο σε ετήσια βάση, ενώ οι τιμές των γραφείων (prime) μειώθηκαν 14% στο β’ και γ’ τρίμηνο του ίδιου έτους.

Οι επιπτώσεις από την πανδημία αφορούσαν ιδιαίτερα τα γραφεία και τα καταστήματα, καθώς, ενώ η επενδυτική ζήτηση για τα βιομηχανικά ακίνητα ανέκαμψε γρήγορα, η ζήτηση για γραφεία και καταστήματα δεν επανήλθε ποτέ στα προ πανδημίας επίπεδα. 

Η αύξηση του κόστους χρηματοδότησης και η αβεβαιότητα επηρέασαν τη ζήτηση για όλους τους τύπους των εμπορικών ακινήτων, με αποτέλεσμα αυτή να μειωθεί πολύ στο τέλος του 2022. Σε χώρες όπως η Αυστρία, η Γερμανία, η Γαλλία και η Ολλανδία, η συντριπτική πλειονότητα των επενδυτών που ρωτήθηκαν σε έρευνα έκαναν λόγο για πτωτική τάση της αγοράς, ενώ παράλληλα ήταν σημαντικές οι διορθώσεις τιμών που έγιναν.

Σύμφωνα με τα ευρήματα της ίδιας έρευνας, η Ελλάδα βρίσκεται σε καλύτερη θέση σε σχέση με τις άλλες χώρες της Ευρωζώνης, καθώς οι τιμές των γραφείων (prime) αυξήθηκαν σχεδόν 10% στο τελευταίο περσινό τρίμηνο σε ετήσια βάση και οι τιμές των καταστημάτων (prime) αυξήθηκαν πάνω από 15%. Μόνο ένα ποσοστό λίγο πάνω από το 10% των επενδυτών στα ελληνικά εμπορικά ακίνητα θεωρεί ότι η εγχώρια αγορά είναι σε πτωτική φάση και μόνο το 30% εκτιμά ότι οι τιμές τους είναι ακριβές ή πολύ ακριβές.

Ζήτηση σε εμπορικούς δρόμους Γλυφάδας, Κηφισιάς και Πειραιά

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα που πραγματοποιήθηκε από την υποδιεύθυνση Έρευνας και Ανάλυσης της Cerved Property Services (CPS) και αφορά την ελληνική αγορά οικιστικών και εμπορικών ακινήτων, η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος των Ελλήνων λόγω της ενεργειακής κρίσης και των πληθωριστικών πιέσεων δημιούργησε πιέσεις στο λιανεμπόριο, όπου οι όγκοι πωλήσεων συρρικνώθηκαν, με τους τζίρους να διατηρούνται σε αυξημένα επίπεδα λόγω πληθωρισμού. Ωστόσο ο τουρισμός αύξησε τις πωλήσεις σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς και το κέντρο της Αθήνας, αν και δεν αντιστάθμισε πλήρως τις απώλειες από τα ελληνικά νοικοκυριά.

Το ηλεκτρονικό εμπόριο στην Ελλάδα έχει πλέον εδραιωθεί σταθερά, διατηρώντας υψηλούς ρυθμούς ανάπτυξης. Οι διαδικτυακές πωλήσεις παίζουν ουσιαστικό ρόλο και εντείνουν τις ανοδικές τάσεις που καταγράφονται σε ετήσια βάση τα τελευταία χρόνια. Οι νεότερες γενιές αναδεικνύονται σε ολοένα και πιο ισχυρή κινητήρια δύναμη για το ηλεκτρονικό εμπόριο, που δεν φαίνεται να επιβραδύνεται, παρά την παγκόσμια κρίση. Οι καταναλωτές πλέον θέλουν να απολαμβάνουν τα πλεονεκτήματα των φυσικών καταστημάτων αλλά και των διαδικτυακών αγορών. Αυτή η στροφή από τα φυσικά καταστήματα στο ηλεκτρονικό εμπόριο έχει επηρεάσει την αγορά καταστημάτων, στρέφοντας το ενδιαφέρον των επενδυτών και των μισθωτών σχεδόν αποκλειστικά σε προνομιακές τοποθεσίες, όπως φαίνεται στα ευρήματα της έρευνας της CPS.

Η ζήτηση για μίσθωση στους πλέον εμπορικούς δρόμους της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης, της Γλυφάδας, της Κηφισιάς και του Πειραιά, αλλά και στα καθιερωμένα εμπορικά κέντρα, εξακολουθεί να είναι αυξημένη, λόγω της έλλειψης κενών καταστημάτων και λόγω των σχετικά λογικών τιμών μίσθωσης, ειδικά σε σύγκριση με την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση, όταν ξεπέρασαν κάθε ιστορικό προηγούμενο, καθιστώντας την οδό Ερμού έναν από τους δέκα πιο ακριβούς εμπορικούς δρόμους στον κόσμο.

Ωστόσο θεσμικοί επενδυτές και μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες έχουν ξεκινήσει νέα έργα μεγάλης κλίμακας στον τομέα του λιανεμπορίου, κυρίως εμπορικά κέντρα και εμπορικά πάρκα, που αναμένεται να προσθέσουν επιπλέον 170.000 τ.μ. στην αγορά καταστημάτων.

Οι επενδύσεις

Σημαντικοί εμπορικοί χώροι σχεδιάζονται σήμερα στη χώρα μας, εκ των οποίων τρία μεγάλα εμπορικά κέντρα θα κατασκευαστούν στο Ελληνικό. Το πρώτο είναι το Vouliagmenis Mall, το οποίο θα αναπτυχθεί σε τρία ισόγεια επίπεδα και έναν όροφο και θα είναι συνολικής επιφάνειας 130.000 τετραγωνικών μέτρων. Περί τα 30.000 τετραγωνικά μέτρα θα είναι και τα εμπορικά καταστήματα στο Commercial Hub σε συνεργασία με τη Fourlis, τα οποία θα αναπτυχθούν σε 4 μεγάλα αυτόνομα κτίρια, δύο επιπέδων. Στο παράκτιο μέτωπο του Ελληνικού, στη μαρίνα του Αγίου Κοσμά, αναμένεται να κατασκευαστεί ένα ακόμα εμπορικό κέντρο, το Riviera Galleria, εκμισθώσιμης επιφάνειας 19.000 τ.μ. και με ύψος επένδυσης της τάξεως των 125 εκατ. ευρώ.

Με ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2024, η Dimand προχωρά στην ανακατασκευή του ιστορικού Μινιόν στο κέντρο της Αθήνας. Με βάση το σχέδιο που έχει επεξεργαστεί η εταιρεία, θα δημιουργηθεί ένας οικιστικός πόλος (30 με 40 διαμερισμάτων), ενώ 6.500 τ.μ. θα αφορούν γραφειακούς χώρους, 6.500 τ.μ. εμπορικά καταστήματα, αλλά και 1.000 επιπλέον τετραγωνικά μέτρα θα είναι χώροι εστίασης και ψυχαγωγίας (εστιατόρια, μπαρ, καφετέριες κ.λπ.).

Στη δημιουργία εμπορικών κέντρων σε Κρήτη και Πάτρα προχωρούν η Τen Brinke και η Fourlis Trade Estates. Eπίσης, ένα νέο retail hub θα δημιουργηθεί στον χώρο που θα απελευθερώσει το κατάστημα της ΙΚΕΑ στην περιοχή του Διεθνούς Αερολιμένα Αθηνών "Ελευθέριος Βενιζέλος". Εκεί ο όμιλος Φουρλή έχει προγραμματίσει, από τα 25.000 τετραγωνικά μέτρα που είναι σήμερα το κατάστημα, να κατέλθει στα 15.000 τ.μ. Οι χώροι, συνολικής επιφάνειας 10.000 τ.μ., που θα δημιουργηθούν θα στεγάζουν αρκετά νέα εμπορικά καταστήματα −εκτός των εμπορικών σημάτων που διαχειρίζεται ο όμιλος Φουρλή−, δημιουργώντας νέο αγοραστικό ενδιαφέρον στο σημείο.