Της Ελένης Μπότα

"Η ελληνική αγορά ακινήτων διατηρεί τη δυναμική της, αν και βρίσκεται αντιμέτωπη με σημαντικές προκλήσεις, που συνδέονται με τις εξελίξεις τόσο στο διεθνές, όσο και στο εγχώριο περιβάλλον. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ, οι γεωπολιτικές και μακροοικονομικές συνθήκες έχουν επηρεάσει την οικοδομική δραστηριότητα, η οποία βαίνει μειούμενη και ειδικότερα καταγράφονται αρνητικοί ρυθμοί στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών στα γραφεία (-8%), στα καταστήματα (-31,5%), ενώ εξαίρεση αποτελεί η άνοδος του ρυθμού στα ξενοδοχεία (+32%)".

Αυτό αναφέρει η Noval η δεύτερη μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ της χώρας, εκτιμώντας ότι διαφαίνεται μία έντονη μεταστροφή λόγω της αβεβαιότητας που επικρατεί στις διεθνείς αγορές. Στις τάσεις του έτους αλλά και μεσοπρόθεσμα, ως ενισχυμένοι κλάδοι, αποτυπώνονται οι χώροι σύγχρονων αποθηκών, ο τουρισμός και τα νέα και σύγχρονα κτίρια γραφείων, ενώ οι κατοικίες και το retail επηρεάζονται έντονα από τις πληθωριστικές πιέσεις και την άνοδο των επιτοκίων.

Ειδικότερα τα logistics παραμένουν υψηλά στις προτιμήσεις των μισθωτών λόγω της αυξημένης ζήτησης, της περιορισμένης προσφοράς σύγχρονων κτιρίων αποθήκευσης, της εκρηκτικής ανόδου του ηλεκτρονικού εμπορίου (e-commerce) και της αναβάθμισης των υποδομών της χώρας. Ο τουρισμός έχει επίσης ενισχυθεί ως απόρροια της ανόδου της μέσης πληρότητας (69,1% για το 2022 έναντι 54% το 2021) αλλά και της αύξησης των συνολικών εσόδων (€17,6 δισ.), γεγονός που αποτυπώνεται και στην αύξηση του ρυθμού έκδοσης νέων αδειών λόγω της έντονης δυναμικής του κλάδου. Συνεχίστηκε η ανοδική πορεία των επενδύσεων σε γραφεία Α’ Κατηγορίας, όπου την επόμενη τριετία αναμένεται να καλυφθεί σημαντικό τμήμα του περιορισμένου αποθέματος σύγχρονων, ποιοτικών και πράσινων γραφείων, ως απόρροια της εφαρμογής αρχών ESG και της μελλοντικής δέσμευσης για Net Zero Impact. Κατά την τελευταία 5ετία υπήρξε σημαντική αύξηση στην ανέγερση νέων κατοικιών, όμως, όπως αποτυπώνεται και στα στοιχεία της ΤτΕ, η άνοδος των επιτοκίων και η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους έχει επηρεάσει τη δυνατότητα αγοράς νέων κατοικιών, κυρίως για τα μεσαία και χαμηλά εισοδήματα. Επίσης, ο κλάδος του retail έχει επηρεαστεί από τις πληθωριστικές πιέσεις, οι οποίες έχουν επηρεάσει με τη σειρά τους την καταναλωτική δαπάνη, ενώ ευνοημένοι είναι οι υποκλάδοι των ανοιχτών εμπορικών πάρκων και του e-commerce.

Οι τιμές των διαμερισμάτων

Οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να καταγράφουν ισχυρούς ρυθμούς αύξησης μέχρι και το γ’ τρίμηνο του 2022. Με βάση τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από την Τράπεζα της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2022 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν αυξημένες κατά 10,4% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 6,8% το αντίστοιχο διάστημα του 2021. Ειδικότερα, σε ετήσια βάση ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων κατέγραψε επιτάχυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών για το σύνολο της χώρας στα επιμέρους τρίμηνα του 2022. Σε τοπικό επίπεδο, οι τιμές των κατοικιών εμφανίζουν ετερογένεια ως προς τις μεταβολές τους, με σημαντικές αυξήσεις κυρίως σε περιοχές με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και οριακές μεταβολές σε άλλες. Στην αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας κατά το εννεάμηνο του 2022 συνέβαλαν σημαντικά οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των τιμών των δύο μεγάλων αστικών κέντρων της χώρας, δηλ. της Αθήνας (12,0%) και της Θεσσαλονίκης (10,5%), καθώς στις άλλες μεγάλες πόλεις και τις λοιπές περιοχές της χώρας οι ρυθμοί που καταγράφηκαν (9,4% και 7,6% αντίστοιχα) ήταν μικρότεροι από τον αντίστοιχο μέσο όρο για το σύνολο της χώρας. Την ίδια περίοδο οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,4%, αρκετά ενισχυμένες έναντι των παλαιών διαμερισμάτων (9,7%). Εξακολουθεί να υφίσταται σημαντικό ενδιαφέρον στις αγοραπωλησίες εξοχικών κατοικιών στις νησιωτικές περιοχές με την καταγραφή συναλλαγών σε πολύ υψηλά τιμήματα.

Η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων

Η επενδυτική δραστηριότητα των ΑΕΕΑΠ το 2022 επικεντρώθηκε σε νέα κτίρια σύγχρονων και βιοκλιματικών γραφείων, σε οικιστικά έργα, σε νέα ξενοδοχεία ή ανακαίνιση υφιστάμενων ξενοδοχειακών μονάδων και σε επαγγελματικές αποθήκες. Στην πλειονότητά τους, τα τρέχοντα έργα ανάπτυξης επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών στοχεύουν πλέον σε ενεργειακά και περιβαλλοντικά βιώσιμες λύσεις. Οι επενδυτές αναζητούν καλύτερες αποδόσεις, ενώ ταυτόχρονα οι χρήστες επιδιώκουν την εξοικονόμηση ενέργειας και αντίστοιχη μείωση του λειτουργικού κόστους. Ακίνητα με ανώτερες προδιαγραφές βιοκλιματικού σχεδιασμού, αερισμού, φωτισμού, αυξημένη ενεργειακή αυτονομία και σύγχρονες τεχνολογικά υποδομές ανταποκρίνονται καλύτερα, τόσο στις τρέχουσες υγειονομικές απαιτήσεις, όσο και στις νέες ενεργειακές προκλήσεις. Η αγορά γραφείων κατανέμεται σε διαφορετικές κατηγορίες. Όπως αναφέρθηκε η κυρίαρχη τάση εντοπίζεται σε ποιοτικά, σύγχρονα και πράσινα γραφεία, όπου οι αποδόσεις κινούνται περί το 6%-6,5%, με μισθώματα που προσεγγίζουν τα €30/τ.μ. Οι παλαιότεροι γραφειακοί χώροι στο κέντρο της Αθήνας ή σε κεντρικές οδικές αρτηρίες, έχουν διατηρήσει το μισθωτικό ενδιαφέρον παρά την έλλειψη ποιοτικών χώρων αλλά σε χαμηλότερες μισθωτικές αξίες (€15/τ.μ.) με τις αποδόσεις να κινούνται στο 7%-7,5%. Διαφαίνεται επίσης, ότι οι σύγχρονοι χώροι γραφείων κινούνται προς την κατεύθυνση των μεικτών αναπτύξεων, ενσωματώνοντας πρόσθετες ανέσεις για τους τελικούς χρήστες (F&B, γυμναστήρια). Παρατηρείται έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον για παλαιά κτήρια με στόχευση την ανακατασκευή, σε συνάρτηση με την βιώσιμη ανάπτυξη.

Ο τομέας των logistics, αποτελεί τον πλέον ωφελημένο κλάδο κατά την πανδημία, εμφανίζοντας εξαιρετικές προοπτικές ανάπτυξης και το 2022. Η άνοδος του e-commerce, η στρατηγική θέση της χώρας, η βελτίωση των υποδομών και το σχετικά σύντομο διάστημα κατασκευής αποτέλεσαν επιταχυντές για την ανοδική πορεία του κλάδου. Η πανδημία ευνόησε τα αποθηκευτικά ακίνητα σε σχέση με άλλα είδη ακινήτων, καθώς οι ανάγκες του e-commerce εκτοξεύθηκαν. Ειδικά σε περιοχές κοντά στην Αθήνα (Ασπρόπυργος, Μεσόγεια) αλλά και εσχάτως στη Θεσσαλονίκη, υπάρχει αυτήν τη στιγμή πολύ μεγάλη κινητικότητα και έχουν πραγματοποιηθεί σημαντικές συναλλαγές. Όπως προκύπτει με βάση στοιχεία από την αγορά και τις διενεργούμενες συναλλαγές, για αποθήκες σύγχρονων προδιαγραφών, πλησίον σημαντικών διαμετακομιστικών κόμβων, οι αγοραίες αξίες καταγράφονται αρκετές φορές πάνω από 600-650 €/τ.μ., τα μισθώματα μπορεί δε να ξεπεράσουν τα 5 €/τ.μ./μήνα ενώ οι αποδόσεις κινούνται στο φάσμα 7,0%. Σημειώνεται ότι οι αποδόσεις των logistics στην Ευρωπαϊκή Αγορά, σύμφωνα με έρευνες αγοράς διεθνών επενδυτικών οίκων, παραμένουν σε πολύ χαμηλά επίπεδα (3-3,5%), το οποίο σε σχέση με την άνοδο των επιτοκίων και των κουπονιών των κρατικών ομολόγων, μετατοπίζει το ενδιαφέρον ξένων θεσμικών επενδυτών στην ελληνική αγορά, όπως ήδη αποτυπώνεται και στις πραγματοποιθείσες συναλλαγές. Με βάση την αυξητική πορεία του κλάδου, κρίνεται βέβαιο ότι στο άμεσο μέλλον θα αναπτυχθεί μία νέα κατηγορία που αφορά στα city logistics και last mile, δηλ. πιο μικρά αποθηκευτικά ακίνητα, εντός ορίων του αστικού ιστού.

Η λήξη της υγειονομικής κρίσης βελτίωσε σημαντικά τον κλάδο του τουρισμού. Τόσο το 2021 αλλά ιδιαίτερα το 2022 αποτέλεσε μία εξαιρετική χρονιά για τον τουρισμό, με ισχυρή ανάκαμψη που σηματοδοτήθηκε από νέες ξενοδοχειακές αναπτύξεις, αύξηση αφίξεων και αύξηση της τουριστικής καταναλωτικής δαπάνης. Πέραν των resort hotels παρατηρήθηκε μία έντονη τάση στα ξενοδοχεία πόλης, με την Αθήνα να απαριθμεί πλέον 280 ξενοδοχειακές μονάδες, ενισχύοντας την θέση της ως city-break destination. Ένα επιπλέον θετικό στοιχείο για την Ελλάδα, αποτελεί η έλευση διεθνώς αναγνωρισμένων brands, προεξοφλώντας κατά μία έννοια την δυναμική άνοδο του ελληνικού τουριστικού προϊόντος και ιδιαίτερα του πολυτελούς τουριστικού προϊόντος.

Οι εξελίξεις της τρέχουσας οικονομικής συγκυρίας, ήτοι, η αύξηση των επιτοκίων, το αυξημένο κατασκευαστικό και ενεργειακό κόστος, έχουν επηρεάσει το επενδυτικό κλίμα, με εξαίρεση όμως τις επενδύσεις που λαμβάνουν χώρα σε prime assets (σύγχρονα και πράσινα γραφεία, νέες σύγχρονες εγκαταστάσεις αποθήκευσης με πράσινα χαρακτηριστικά, πολυτελείς κατοικίες, πολυτελές τουριστικό προϊόν). Εκτιμάται ότι οι αναπλάσεις μεγάλης εμβέλειας που πραγματοποιούνται ή προγραμματίζονται, η βελτίωση των υποδομών, η σταδιακή ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων (με τη συμβολή του Ταμείου Ανάκαμψης) και οι ελκυστικές αποδόσεις των ακινήτων υψηλών προδιαγραφών αναμένεται να λειτουργήσουν αντισταθμιστικά στην τρέχουσα δυσμενή συγκυρία, συντηρώντας τη θετική δυναμική της αγοράς.