Συνεχης ενημερωση

    Σάββατο, 05-Νοε-2022 08:00

    Οι 3 προκλήσεις στην αγορά ακινήτων

    Έως 50.000 ακίνητα κάτω από το ντιλ Cepal-Resolut
    • Εκτύπωση
    • Αποστολή με email
    • Προσθήκη στη λίστα ανάγνωσης
    • Μεγαλύτερο μέγεθος κειμένου
    • Μικρότερο μέγεθος κειμένου

    Της Ελένης Μπότα

    Ομιχλώδες για τους επόμενους 12 έως 18 μήνες είναι το τοπίο στην αγορά ακινήτων, καθώς οι πληθωριστικές πιέσεις, η άνοδος των επιτοκίων και η μείωση των αποδόσεων, δημιουργούν συνθήκες επιβράδυνσης των επενδύσεων. 

    Σύμφωνα με τα στελέχη της αγοράς real estate, ήδη η άνοδος του πληθωρισμού έχει αυξήσει κατά 30% το λειτουργικό κόστος των επιχειρήσεων ενώ η αύξηση των επιτοκίων θα επιδράσει δυσμενώς στο τομέα των ακινήτων ο οποίος εσχάτως μετά από μία δεκαετία κρίσης, είχε αρχίσει να ανακάμπτει. 

    Ήδη στην Ευρώπη παρατηρείται ισχυρή πίεση ενώ προεξοφλείται ύφεση που θα δημιουργήσει προβλήματα στις υπερδανεισμένες επιχειρήσεις του κλάδου. Στην Ελλάδα, εκτιμάται ότι αφενός υπάρχει υστέρηση των φαινομένων ύφεσης,  ενώ λόγω έλλειψης ποιοτικού αποθέματος, θα συνεχίσει να υπάρχει ζήτηση.

    Τα παραπάνω επισημάνθηκαν από στελέχη της αγοράς real estate στο πρόσφατο συνέδριο της Prodexpo, με τον Διευθύνοντα Σύμβουλο της Trastor ΑΕΕΑΠ, Τ. Καζίνο, να κρούει τον κώδωνα του κινδύνου για την άνοδο των επιτοκίων, εκτιμώντας ότι δεν πρόκειται για βραχυπρόθεσμη επίπτωση. Επίσης, όπως ανέφερε οι ΑΕΕΑΠ θα επιβαρυνθούν με σχεδόν τριπλάσιο φόρο τον επόμενο χρόνο (όντας συνδεδεμένες με το euribor). Εκτίμησε ότι σε αυτό το νέο τοπίο οι επενδυτές θα έχουν κι άλλες επιλογές τοποθέτησης σε άλλα χρηματοοικονιομικά προϊόντα (π.χ. ομόλογα) που εμφανίζουν υψηλότερες αποδόσεις στην παρούσα φάση. Κατά τον ίδιο, μεγάλο στοίχημα ο τουρισμός, ωστόσο η πρόβλεψή του είναι ότι δε θα έχουμε την ίδια καλή χρονιά, δεδομένου ότι οι Ευρωπαίοι θα έχουν επίσης μειωμένο εισόδημα. Κατά τον ίδιο, το οικιστικό κομμάτι αναμένεται  να επηρεαστεί περισσότερο από τα επαγγελματικά ακίνητα (εξαιτίας των πιέσεων στα μεσαία εισοδήματα), ενώ υπογράμμισε πως αναμένεται να ανοίξει ακόμη περισσότερο η ψαλίδα ανάμεσα στα prime σύγχρονα ακίνητα και τα παλαιά σε δευτερεύουσες αγορές. 

    Στο ίδιο μήκος κύματος και ο Φώτης Γιόφτσιος, Διευθύνων Σύμβουλος της Ten Brinke Greece, ο οποίος ανέφερε ότι υπάρχουν αυξημένες αβεβαιότητες, με τη γερμανική και την ολλανδική αγορά να βρίσκονται σε ύφεση και τους επενδυτές να έχουν φρενάρει λόγω σταδιακής και μεγάλης αύξησης των επιτοκίων και των χαμηλών αποδόσεων. Προσέθεσε ότι χρειάζεται ψυχραιμία, διορατικότητα και σοφία στις επιλογές ακινήτων, αναλύοντας τα ρίσκα που κρύβουν. Όπως ανέφερε, στην Ευρώπη ήδη οι επενδυτές έχουν φρενάρει λόγω της σταδιακής αύξησης των επιτοκίων, οι αποδόσεις σε σύγκριση με την Ελλάδα είναι χαμηλές. "Χρειάζεται ψυχραιμία, διορατικότητα, σοφία. Επιλέγουμε ακίνητα για να αναπτύξουμε και πρέπει να δούμε πιο λεπτομερώς ποια ρίσκα κρύβουν αυτά. Αυτό που βλέπουμε αυτή την στιγμή στο εξωτερικό είναι ότι μπορεί να χρειαστεί να πουληθεί ένα ακίνητο με ζημιά, ώστε να εξασφαλιστεί ρευστότητα", σημείωσε. "Η Ελλάδα είναι σε καλύτερο περιβάλλον σε σύγκριση με άλλες χώρες, όμως πρέπει να προσέξουμε γιατί οι συνθήκες που υπάρχουν στο εξωτερικό τώρα θα έρθουν και στην Ελλάδα. Υπάρχουν ευκαιρίες ωστόσο χρειάζεται σύνεση και καλές επιλογές", ανέφερε ο ίδιος.

    "Καμπανάκι" για τις Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) έχουν χτυπήσει τους τελευταίους μήνες και τραπεζικά στελέχη.

    Και αυτό γιατί όπως έχουν αναφέρει σε δημόσιες τοποθετήσεις τους τα επενδυτικά σχέδια που δρομολούνται θα πρέπει αφενός μεν να λάβουν υπόψη  αύξηση στο κόστος χρήματος και τις διαρκείς ανατιμήσεις υλικών και ενέργειας και αφετέρου, το αν υπάρχει σοβαρή ζήτηση για τις επενδύσεις που σχεδιάζονται.

    Ήδη η αύξηση του οικοδομικού κόστους σε συνδυασμό με την αύξηση της αξίας της γης κατά 50%, έχει οδηγήσει σε μείωση των αποδόσεων με την κατάσταση να επιδεινώνεται λόγω των επιπτώσεων του πολέμου. 

    Παράλληλα η μεγάλη άνοδος της τιμής των πρώτων υλών έχει αυξήσει το κόστος κατασκευής νέων χώρων logistics με τις τιμές, από τα 450 ευρώ το τετραγωνικό να έχουν σκαρφαλώσει στα 600 ευρώ το τ.μ.

    Επίσης πιέσεις δέχονται και οι αποδόσεις οι οποίες πλέον έχουν υποχωρήσει στο 7% για τα καλά ποιοτικά ακίνητα, τη στιγμή που πριν από μερικούς μήνες οι αποδόσεις των logistics στην Ελλάδα κυμαίνονται μεταξύ 8,00 – 8,50%, ενώ για κάποιους που είχαν καταφέρει να τοποθετηθούν στην αρχή του ανοδικού κύκλου, οι αποδόσεις που εξασφάλισαν ήταν διψήφιες. 

    Υψηλά τα επιτόκια

    H μετάβαση από την εποχή των χαμηλών επιτοκίων σε μία νέα περίοδο υψηλότερου κόστους χρήματος γίνεται ταχύτερα και πιο έντονα απ' ό,τι προβλεπόταν μέχρι πριν από λίγους μήνες, με αντίκτυπο στην παγκόσμια οικονομία που θα γίνει ιδιαίτερα αισθητός το 2023.

    Ο υψηλός και επίμονος πληθωρισμός αναγκάζει τις κεντρικές τράπεζες να προχωρούν σε πιο επιθετικές αυξήσεις επιτοκίων με στόχο να μειώσουν τη ζήτηση στην οικονομία και να ανακόψουν έτσι τις αυξήσεις των τιμών, με παράπλευρη συνέπεια την επιβράδυνση των οικονομιών ή ακόμη και την ύφεση. Και αυτό γιατί η αύξηση των επιτοκίων επηρεάζει αρνητικά τόσο την κατανάλωση, μέσω της μείωσης του διαθέσιμου εισοδήματος των δανειοληπτών, όσο και τις επενδύσεις μέσω της αύξησης του κόστους των στεγαστικών και επιχειρηματικών δανείων. Η αύξηση των επιτοκίων προστίθεται έτσι στις περιοριστικές δυνάμεις που ασκούνται ήδη στην ανάπτυξη λόγω του πληθωρισμού και της ενεργειακής κρίσης.

    Ακόμη και στην Ελβετία, όπου ο πληθωρισμός είναι κοντά στο 3%, δηλαδή πολύ χαμηλότερος από ό,τι σε άλλες χώρες, η κεντρική τράπεζα προχώρησε σε αύξηση του βασικού επιτοκίου της κατά τρία τέταρτα της ποσοστιαίας μονάδας στο 0,5% , αφήνοντας ανοικτό το ενδεχόμενο και για άλλες αυξήσεις στο μέλλον. Η αύξηση των επιτοκίων, σε συνδυασμό με τη μεγάλη ανατίμηση του ελβετικού νομίσματος σε σχέση με το ευρώ, οδηγεί σε σημαντική αύξηση των δόσεων για όσους έχουν δάνεια σε φράγκο.

    Eπενδύσεις 650 εκατ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο

    Επενδύσεις 650 εκατ. Ευρώ κυρίως στον τουριστικό τομέα πραγματοποιήθηκαν στο πρώτο εξάμηνο του έτους σύμφωνα με τον Γιάννη Παρασκευόπουλο, Γενικό Διευθυντή της Danos – BNP Paribas Real Estate.  

    Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ο επενδυτικό ενδιαφέρον για επαγγελματικά ακίνητα εμφανίζεται αυξημένο, με αρκετά νέα έργα ανάπτυξης και ανακατασκευής να δρομολογούνται και την οικοδομική δραστηριότητα του 2021, σε κάποιες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων, να εμφανίζει τα υψηλότερα επίπεδα της τελευταίας δεκαετίας. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για την οικοδομική δραστηριότητα, σε ετήσια βάση, καταγράφονται ιδιαίτερα υψηλοί ρυθμοί αύξησης στον αριθμό νέων αδειών για την κατασκευή γραφείων (29,7%) και καταστημάτων (67,9%) και ξενοδοχείων (51,2%), ενώ αντίστοιχα πολύ υψηλοί ρυθμοί, τόσο σε όρους αριθμού νέων αδειών, όσο και σε όρους όγκου, καταγράφονται σχεδόν στο σύνολο των ακινήτων επαγγελματικών χρήσεων, γεγονός ενδεικτικό της ενισχυόμενης ζήτησης και της τάσης ανανέωσης του υφιστάμενου αποθέματος. Σημειώνεται ότι οι ΑΕΕΑΠ κατά τη διάρκεια του 2021 εκτέλεσαν σωρευτικά επενδύσεις €500 εκατ. εκ των οποίων 36% σε γραφεία, 30% σε καταστήματα, 12% σε ξενοδοχεία και 10% σε επαγγελματικές αποθήκες, ενώ το υπόλοιπο ποσοστό σε άλλες κατηγορίες επενδύσεων.4 Οι ΑΕΕΑΠ συνέχισαν κατά τους πρώτους μήνες του 2022

    την επενδυτική τους δραστηριότητα με τις συναλλαγές να εντοπίζονται σε νέα κτίρια σύγχρονων και βιοκλιματικών γραφείων, σε οικιστικά έργα, σε νέα ξενοδοχεία ή ανακαίνιση υφιστάμενων ξενοδοχειακών μονάδων και σε επαγγελματικές αποθήκες.

    Όπως άλλωστε επεσήμανε και ο κ. Α Καρυτινός, Διευθύνων Σύμβουλος της PRODEA Investments, στην Prodexpo η σημερινή κρίση είναι εξαιρετική ευκαιρία να αναδειχθεί η ανάγκη για βιωσιμότητα στα κτίρια. Ο ίδιος έκανε λόγο για έλλειψη προσφοράς από τέτοια κτίρια, σε αντίθεση με τα παλιά ακίνητα, που είναι πάρα πολλά, γεννώντας ερωτηματικά για το πώς ο μεγάλος αυτός ο όγκος θα απορροφηθεί στην αγορά. 

    Στο ίδιο μήκος κύματος και ο Νίκος Δήμτσας, Chief Investment Officer της Dimand, εκτίμησε ότι η αγορά θα διαφοροποιηθεί σε ακίνητα ποιοτικά και δεύτερης ταχύτητας, που θα χάσουν νομοτελειακά σε αξία. Τόνισε ότι αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τον χρήστη ενός κτιρίου το συνολικό λειτουργικό κόστος, λέγοντας ότι τα βιοκλιματικά κτίρια έχουν απήχηση σε μεγάλες εταιρείες, για τις οποίες η εξοικονόμηση και το ESG παίζουν σημαντικό ρόλο. Η επενδυτική δραστηριότητα συνεχίζεται αλλά αλλάζουν τα επενδυτικά κριτήρια. 

    Διαβάστε ακόμα για:

    ΣΑΣ ΑΡΕΣΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ;

    ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ