Του Δημήτρη Δελεβέγκου
 
Η κρίση στα ακίνητα βαίνει προς τέλος;  Αναμφισβήτητα η απάντηση στο ερώτημα δεν είναι εύκολη, ωστόσο, τα μεγάλα μεσιτικά γραφεία που συμμετείχαν στην έρευνα της Τράπεζας της Ελλάδος, για πρώτη φορά ύστερα από την έναρξη της ελληνικής κρίσης, βλέπουν  σταθεροποίηση των αξιών κατοικιών. Και η πλειονότητα αυτών θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης είναι λογικές έως και λίγο χαμηλές.

Ειδικότερα, από την τριμηνιαία έρευνα που πραγματοποιεί η ΤτΕ -σταθερά από το ‘α τρίμηνο του 2009- σε κτηματομεσιτικά γραφεία και συμβούλους ακίνητης περιουσίας (Epavlis, E-Real Estate, ∆ανός, Intercasa, Metro-one, Remax Ελλάς, Merryland Real Estate, Energy Land Estate Γιακουµάκης, Γιαννουλέλης, Ρεβύθης, Ζηρογιάννης, Καραβάς, Τσουρούφλη, Golden Home κ.ά.) προκύπτουν τα εξής ευρήματα.

- Tο 77% των ερωτηθέντων κρίνει ότι οι συνθήκες στην αγορά κατοικίας, σταθεροποιήθηκαν, ενώ το 17% αυτών, ποσοστό που οι συγγραφείς της έρευνας κρίνουν ως σημαντικό, θεωρεί ότι αυτές βελτιώθηκαν (σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο).

- Ποσοστό 62% των συµµετεχόντων στην έρευνα θεωρεί τις τιµές πώλησης των κατοικιών λογικές. Παράλληλα, σηµαντικό ποσοστό των επαγγελµατιών (32%) θεωρεί ότι πλέον οι τιµές των κατοικιών σήµερα είναι χαµηλές (έναντι 15%, 25% και 41% κατά το β΄, γ΄ και δ΄ τρίµηνο του 2013, αντίστοιχα). Μόλις το 6% θεωρεί ότι οι τιμές είναι «λίγο υψηλές» (από 40% το α’ τρίμηνο του 2013), ενώ ουδείς από τους ερωτηθέντες (0%) εκτιμά ότι οι αξίες είναι «πολύ υψηλές».

- Το 64% των ερωτηθέντων εκτιµά ότι το α΄ τρίµηνο του 2014 οι αγοραίες αξίες παρέµειναν σταθερές σε σχέση µε το προηγούµενο τρίµηνο. Πρόκειται για την πρώτη φορά, όπως επισημαίνει η έρευνα,  µετά την έναρξη της κρίσης όπου οι επαγγελµατίες καταγράφουν στην πλειοψηφία τους σταθεροποίηση των αξιών κατοικιών. Τα αντίστοιχα ποσοστά κατά το 2013 κυµάνθηκαν από 5% έως 41%.

- Οι ερωτώµενοι εκτίµησαν ότι οι τιµές κατοικιών έχουν υποχωρήσει από 13% έως 22% το α΄ τρίµηνο του 2014 σε σχέση µε το αντίστοιχο τρίµηνο του προηγούµενου έτους (τα εκτιµώµενα ποσοστά µείωσης ήταν 9% έως 20% και 12% έως 24% για το αντίστοιχο τρίµηνο του 2012 και 2013).

Βλέπουν βελτίωση και αύξηση τιμών

Αναφορικά με τις προσδοκίες για το πως θα κινηθεί η αγορά το επόμενο τρίμηνο:

- ποσοστό µόλις 2% των επαγγελµατιών εκτιµά ότι οι συνθήκες της αγοράς κατοικίας θα επιδεινωθούν, 43% κρίνει ότι θα υπάρξει σταθεροποίηση, ενώ η πλειοψηφία (55%) εκτιµά ότι θα υπάρξει µικρή βελτίωση.

-το 34% των ερωτηθέντων κρίνει ότι οι τιµές πώλησης των κατοικιών θα αυξηθούν ελαφρώς. Όπως αναφέρει η έρευνα, είναι η πρώτη φορά από την  έναρξη της συλλογής στοιχείων από τα κτηµατοµεσιτικά γραφεία, που ποσοστό µεγαλύτερο από το 0% εκφράζει αισιοδοξία για έστω και οριακή αύξηση των τιµών κατοικιών (µε εξαίρεση το β΄ τρίµηνο του 2013 όταν και καταγράφηκε το οριακό ποσοστό του 2%). Παράλληλα, το ποσοστό των επαγγελµατιών που πιστεύει ότι θα υπάρξει περαιτέρω µείωση των αξιών κατά το επόµενο τρίµηνο είναι πλέον χαµηλό (28%, έναντι 54%, 52% και 51% κατά το β΄, γ΄ και δ΄ τρίµηνο του 2013, αντίστοιχα).

Αγοράζουν με μετρητά

Όσον αφορά τα ποιοτικά στοιχεία των συναλλαγών, το 2013 µόλις το 17% των συναλλαγών πραγµατοποιήθηκε µε τη συµµετοχή τραπεζικού δανεισµού (έναντι 82% στις αρχές του 2009), ενώ το µέσο ποσοστό δανειοδότησης ανήλθε σε περίπου 35% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου (έναντι 70% στις αρχές του 2009).

Επιπλέον, η µέση περίοδος αναµονής για τη διάθεση των προσφερόµενων προς πώληση ακινήτων υπερδιπλασιάστηκε στην περίοδο της κρίσης (από περίπου 5 µήνες στις αρχές του 2009 σε περίπου ένα έτος το 2013), ενώ αυξήθηκε σηµαντικά το µέσο ποσοστό της έκπτωσης επί της αρχικής τιµής (από 12,6% σε 20,7% αντίστοιχα).

Πάντως, η μελέτη σημειώνει ότι παρά το μεγάλο απόθεµα των αδιάθετων ακινήτο, το ενδιαφέρον ειδικά για ακίνητα επένδυσης, παρουσιάζεται αρκετά ενισχυµένο, χωρίς ωστόσο να καταγράφεται ακόµα σηµαντικός όγκος πράξεων. 

Αναφέρεται, τέλος, ότι οι ζητούµενες τιµές πώλησης παραµένουν σε υψηλά αναλογικά επίπεδα, γεγονός το οποίο αποτελεί έναν επιπρόσθετο ανασταλτικό παράγοντα στην πραγµατοποίηση πράξεων αγοραπωλησιών. Το φαινόµενο αυτό είναι ιδιαίτερα έντονο στις επαρχιακές πόλεις.

Το ασταθές φορολογικό καθεστώς, η υπέρµετρη φορολόγηση, η γενική οικονοµική αβεβαιότητα και η ανεπαρκής παροχή ρευστότητας από το χρηµατοπιστωτικό σύστηµα παραμένουν οι σημαντικότεροι ανασταλτικοί παράγοντες ανάκαμψης της κτηματαγοράς.

dimitris.delevegos@capital.gr