Συνεχης ενημερωση

    Πέμπτη, 27-Δεκ-2018 00:31

    Κρίσιμη για τις τράπεζες η διαχείριση των ακινήτων

    • Εκτύπωση
    • Αποθήκευση
    • Αποστολή με email
    • Προσθήκη στη λίστα ανάγνωσης
    • Μεγαλύτερο μέγεθος κειμένου
    • Μικρότερο μέγεθος κειμένου

    Της Νένας Μαλλιάρα
     
    Τεράστια σημασία για τις τράπεζες θα έχει εφεξής η διαχείριση των ακινήτων τους, καθώς η επιτάχυνση της μείωσης των "κόκκινων" δανείων θα επιτείνει τους πλειστηριασμούς και τις πωλήσεις NPLs με εξασφαλίσεις σε ακίνητα. Οι τράπεζες θα χρειαστούν εξειδικευμένη τεχνογνωσία και λύσεις για να αντιμετωπίσουν το πρόβλημα της συσσώρευσης ακινήτων, επιτυγχάνοντας παράλληλα τη μεγιστοποίηση των ανακτήσεων από τα δάνεια που έχουν χορηγήσει και δεν εξυπηρετούνται. 

    Στο πλαίσιο αυτό, ανοίγεται μία αγορά στην οποία θα πρωταγωνιστήσουν εταιρείες διαχείρισης NPLs με τεχνογνωσία στον χώρο των ακινήτων. Μέχρι στιγμής, ουσιαστικά η μόνη τέτοια εταιρεία που συνεργάζεται προς αυτή την κατεύθυνση με τις ελληνικές τράπεζες είναι η Resolute Asset Management. 

    Όπως αναφέρει στο Capital.gr, ο κ. Χριστόφορος Στράτος, Senior Advisor της Resolute Asset Management, η εταιρεία έχει εξειδίκευση στη διαχείριση NPLs με εξασφαλίσεις, καθώς και στη διαχείριση ακινήτων που συνοδεύουν δάνεια ως εξασφαλίσεις, συμβουλεύει και/ή διαχειρίζεται assets για τράπεζες και επενδυτές. 

    "Δουλεύουμε με ορισμένες τράπεζες ως στρατηγικοί σύμβουλοι στις εταιρείες ακινήτων τους, έχουμε συμβουλευτικούς ρόλους σε επενδυτές και σε πωλητές στις πρόσφατες εκποιήσεις εξασφαλισμένων δανείων (Amoeba, Jupiter, Symbol). Παρέχουμε τεχνολογία και τεχνογνωσία στις τράπεζες για να ετοιμάσουν προϊόντα που θα χρησιμοποιούν για να προσφέρουν στους πελάτες τους λύσεις και πέραν των ρυθμίσεων που αφορούν απλώς αναδιαρθρώσεις δανείων. Τις βοηθάμε να δομήσουν τις διαδικασίες για τη βελτίωση της αξίας και της εμπορευσιμότητας των ακινήτων ή δουλεύουμε την προετοιμασία δανείων για πώληση ή για τιτλοποιήσεις. Έχουμε επίσης κάποια μικρότερα πορτοφόλια δανείων προς διαχείριση, στα οποία κινούμαστε μόνοι μας", περιγράφει τη δραστηριότητα της Resolute Asset Management ο κ. Στράτος.

    Σημειώνεται ότι η εταιρεία που έχει αδειοδοτηθεί ως servicer από την ΤτΕ, έχει παρουσία στον τομέα της στρατηγικής διαχείρισης NPLs με εξασφαλίσεις σε real estate σε 9 χώρες, διαχειριζόμενη κεφάλαια 23,4 δισ. ευρώ και 144.000 collaterals. Στον τομέα ρευστοποίησης ακινήτων, η Resolute διαχειρίζεται κεφάλαια 2,5 δισ. ευρώ που αντιστοιχούν σε 8.200 στοιχεία ενεργητικού και έχει παρουσία σε 5 χώρες. Στις βασικές εργασίες της Resolute Asset Management εντάσσεται προφανώς το asset management (παρουσία σε 11 χώρες και κεφάλαια υπό διαχείριση 17 δισ. ευρώ), καθώς και το underwriting και η διαχείριση χαρτοφυλακίων μη εξυπηρετούμενων δανείων.

    Η μεγάλη συνεισφορά της Resolute Asset Management, όπως λέει ο κ. Στράτος, είναι ότι έφερε νέα προϊόντα στην ελληνική αγορά. "Όλη τη διαδικασία του πώς θα διαπραγματευθείς με έναν  δανειολήπτη, τι λύσεις θα του δώσεις, μοντέλα που βοηθούν τους account officers ώστε να προσφέρουν εφικτές και πραγματοποιήσεις λύσεις, αλλά επίσης καθοδήγηση στις τράπεζες για το πώς θα κινηθούν στους πλειστηριασμούς ακινήτων", αναφέρει.

    Το τελευταίο είναι ιδιαίτερα κρίσιμο ζήτημα, καθώς στις τράπεζες καταλήγουν και θα καταλήξουν πολλά ακίνητα από πλειστηριασμούς, τη στιγμή που ο SSM ζητάει παράλληλα από τις τράπεζες να μην μετατραπούν σε real estate owners.

    "Φέραμε στην ελληνική αγορά το λεγόμενο credit bidding που επιτρέπει στην τράπεζα να αξιολογεί το εάν, πώς και σε ποια τιμή θα "χτυπήσει" ένα ακίνητο που βγαίνει σε πλειστηριασμό. Φέραμε και προσφέρουμε στις ελληνικές τράπεζες το concept του marketability index, μίας φόρμουλας που αξιολογεί το κάθε ακίνητο, πόσο εμπορεύσιμο είναι και σε τι βάθος χρόνου. Επιτρέπει έτσι στην τράπεζα να κατηγοριοποιήσει το πορτοφόλι της και να παίρνει αποφάσεις σε σχέση με τις ανάγκες της", λέει ο κ. Στράτος.

    Παράλληλα, επισημαίνει και το προϊόν did in lieu (ανταλλαγή τίτλου έναντι χρέους ή αλλιώς εθελοντική παράδοση ακινήτου) που γνώρισε στις ελληνικές τράπεζες η Resolute Asset Management, υπολογίζοντας πόσο κοστίζει η ανταλλαγή χρέους με το ενέχυρο του δανείου, τι γλυτώνει η τράπεζα με την ανταλλαγή αυτή, ποια θα πρέπει να είναι η αποτίμηση της συναλλαγής (συνυπολογισμός του κόστους δικαστικών διαδικασιών ή αν η τιμή της ανταλλαγής αξίζει με αντικειμενικά κριτήρια). "Η εθελοντική παράδοση ακινήτων θα πάει παράλληλα με τους πλειστηριασμούς", αναφέρει ο κ. Στράτος, προσθέτοντας ότι οι τράπεζες χρειάζονται πληροφοριακά συστήματα που βοηθούν στη γρήγορη λήψη αποφάσεων, ώστε ο account officer να μην παρακάμπτει τις άνωθεν αποφάσεις και τις διαδικασίες και αντιστρόφως, οι διαδικασίες να μην καθυστερούν "κολλώντας" στην ανώτερη διοίκηση και στις διαδικασίες. "Εμείς προσφέρουμε προϊόντα, μοντέλα και διαδικασίες που στοχεύουν στο να επιταχυνθεί η αποδοτικότητα λύσεων αποδεκτών από τις διοικήσεις των τραπεζών", αναφέρει. 

    Όπως σχολιάζει ο κ. Στράτος, ο λόγος που μία τράπεζα πωλεί τα ακίνητα – εξασφαλίσεις δανείων,  δεν είναι πάντα ο ίδιος. Όμως, πωλεί τα ακίνητα αυτά στα οποία εκτιμά ότι έχει εξαντλήσει τις δυνατότητες ανάκτησης (αποφεύγοντας την πρώτη κατοικία).

    "Επίσης, τράπεζα και επενδυτής δεν διαφέρουν στην αξία της εξασφάλισης, αλλά στην αντιμετώπιση της αξίας αυτής. Η τράπεζα θέλει να έχει τη μίνιμουμ χασούρα, ενώ ο επενδυτής προσπαθεί να βγάλει το μάξιμουμ κέρδος, καθώς συνυπολογίζει τον χρόνο (π.χ. 3 χρόνια δικαστικές διαμάχες) και το ρίσκο ενός μη εξυπηρετούμενου δανείου. Ο επενδυτής δεν θα είναι ελαστικός όπως η τράπεζα που φοβάται να χρησιμοποιήσει όλα τα καταναγκαστικά μέτρα λόγω της ολοκληρωμένης σχέσης που έχει με τον πελάτη. Έτσι, θα προχωρήσει με το μαστίγιο και θα δώσει μετά το καρότο στον οφειλέτη", λέει χαρακτηριστικά ο κ. Στράτος, προσθέτοντας ότι τα εργαλεία των επενδυτών είναι πιο ευέλικτα, ενώ η τράπεζα πρέπει να κινηθεί με όριο τις προβλέψεις που έχει σχηματίσει, τον ηθικό κίνδυνο και πιθανές νομικές συνέπειες.

    Σύμφωνα με τον κ. Στράτο, οι τράπεζες αντέχουν να πάρουν πολλά ακίνητα από πλειστηριασμούς στους ισολογισμούς τους, αλλά έτσι δεν λύνεται το πρόβλημα. "Εκεί που τώρα η τράπεζα έχει ένα asset, το δάνειο που δεν πληρώνεται, το μετατρέπει σε ακίνητο με καλύτερη αξία. Και αυτό όμως δεν αποδίδει και επίσης δεσμεύει κεφάλαια. Η τράπεζα πρέπει να κυκλοφορεί το ενεργητικό της. Υπάρχει πίεση από τον SSM, τους μετόχους και την αγορά η τράπεζα να είναι ενεργός παίκτης, δηλαδή να δανείζει χρήματα, όχι να είναι REO. Για τον λόγο αυτό, οι τράπεζες πρέπει να ξεφορτωθούν τα ακίνητα ξεκαθαρισμένα και εμπορεύσιμα. Από τους πλειστηριασμούς τα παίρνουν για "παρκάρισμα", μέχρι να προωθηθούν στην αγορά με ένα πιο σωστό τρόπο", τονίζει.

    Και τι συμβαίνει με την αγορά ακινήτων; "Η αγορά ακινήτων μετά από πολλά χρόνια, όπου λόγω έλλειψης βάθους και συναλλαγών δεν υπήρχε τιμή αγοράς, τώρα βρίσκεται σε φάση δειλής ανάκαμψης. Από τη σταθεροποίηση της ελληνικής Οικονομίας που επιτρέπει σε εγχώριους επενδυτές να ανακυκλώσουν χρήμα που φύλαγαν στο στρώμα ή ευκαιρίες repositioning (αγορά ακινήτου σε καλύτερη τοποθεσία). Ο τουρισμός επίσης κινητοποιεί το ενδιαφέρον αγορών από ξένους, το οποίο τροφοδοτείται και από το Airbnb. Οι τιμές είναι χαμηλές και οι αποδόσεις σε κάποιες περιοχές ανεβαίνουν. Φέτος είχαμε 70.000 συναλλαγές, τις μισές από το 2007.

    Όμως η ισορροπία παραμένει εύθραυστη. Αν υπάρξουν κακά νέα από τον τουρισμό, η Οικονομία δεν έχει πάει φουλ μπροστά και δεν έχουμε σημαντική πτώση της ανεργίας, τότε θα υπάρξει πρόβλημα.

    "Η προσφορά ακινήτων είναι απύθμενη γιατί οι τράπεζες παίρνουν πάνω τους χιλιάδες ακίνητα, συνεπώς πρέπει να τα ρευστοποιήσουν, αλλά όχι πιο γρήγορα από όσο επιβάλλεται", τονίζει ο Senior Advisor της Resolute Asset Management.

    Όπως αναφέρει, η Resolute Asset Management δραστηριοποιείται 10 χρόνια στις αγορές, οι partners της έχουν εμπειρία 25 – 30 ετών και έχουν αντιμετωπίσει κρίσεις σε πολλές χώρες (ΗΠΑ, Αγγλία, Ιρλανδία, Βέλγιο, Ανατολική Ευρώπη, Ισπανία, Πορτογαλία, Κύπρο). "Η Ελλάδα έχει να αντιμετωπίσει τα ίδια προβλήματα, ίσως πιο μεγάλα και με διαφορετική αγορά ακινήτων. Όπως και αλλού, όμως, οι δανειολήπτες αδυνατούν να πληρώσουν και παράλληλα έχει πέσει η αξία της εξασφάλισης (ακινήτου) του δανείου τους σε σχέση με το ύψος του δανείου (loan/value). Η Κύπρος έχει αρκετά συγκρίσιμα χαρακτηριστικά με την Ελλάδα, αλλά βρίσκεται 2 – 3 χρόνια μπροστά. Στην Κύπρο είμαστε ο νούμερο 1 "παίκτης" και έχουμε αναπτύξει εκεί προϊόντα και τεχνολογικές εφαρμογές". 

    Όπως λέει ο κ. Στράτος, η Resolute Asset Management έχει επενδύσει πολλά στα data analytics και δουλεύει πολύ με αυτά, καθώς μονίμως αναλάμβανε τη διαχείριση χαρτοφυλακίων με μεγάλο αριθμό δανείων και ακινήτων. "Εκεί επιβάλλεται να χωρίσεις το πορτοφόλι σε κατηγορίες και να βγάζεις διαφορετική στρατηγική αντιμετώπισης για κάθε κατηγορία. Αυτό είναι κάτι στο οποίο σπρώχνουν και οι ΕΚΤ – ΤτΕ: να υπάρχει κατηγοριοποίηση πληροφορίας για κάθε δάνειο, ώστε το δάνειο να αποτελέσει commodity. Μετά μπορεί να αποκτήσει μια αγοραία αξία με τη βοήθεια rating agencies. Η αγορά μπορεί να γκρουπάρει, να δημιουργήσει μία δευτερογενή αγορά και ο επενδυτής να μπορεί να αγοράζει το ίδιο δάνειο με τα ίδια χαρακτηριστικά π.χ. από Ελλάδα – Ιταλία – Πορτογαλία".

    Όπως επισημαίνει ο κ. Στράτος, στόχος του επόπτη είναι να μειωθεί το ρίσκο των τραπεζών. "Τη δεκαετία του 2000 οι τράπεζες έγιναν τεράστιες και κράτησαν πολύ ρίσκο στους ισολογισμούς τους, συνεπώς έγιναν ο αδύναμος κρίκος όταν η Οικονομία άρχισε να έχει πρόβλημα. Το ότι κατόπιν μίκρυναν οι ισολογισμοί των τραπεζών σημαίνει ότι παράλληλα τραβήχτηκε χρήμα από την αγορά. Αυτή η συρρίκνωση αντιμετωπίστηκε με τύπωμα χρήματος. Αυτό που χρειάζεται όμως για την Οικονομία είναι η αύξηση των δανείων. Αλλά τα δάνεια για την κάθε τράπεζα πρέπει να είναι προσοδοφόρα και ταυτόχρονα ρευστοποιήσιμα", καταλήγει ο κ. Στράτος.
     
     

    ΣΑΣ ΑΡΕΣΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ;

    ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ

    Δειτε τα πρωτοσελιδα ολων των εφημεριδων