Συνεχης ενημερωση

    Τετάρτη, 13-Ιουν-2018 08:05

    Καθοριστική για την ανάπτυξη η διαχείριση των ακινήτων από τις τράπεζες

    • Εκτύπωση
    • Αποθήκευση
    • Αποστολή με email
    • Προσθήκη στη λίστα ανάγνωσης
    • Μεγαλύτερο μέγεθος κειμένου
    • Μικρότερο μέγεθος κειμένου
    Καθοριστική για την ανάπτυξη η διαχείριση των ακινήτων από τις τράπεζες

    Μία άμεση εκκαθάριση του υπολοίπου των μη εξυπηρετούμενων δανείων θα αποτελέσει τον ακρογωνιαίο λίθο για την ομαλή οικοδόμηση πιο μακροπρόθεσμων προοπτικών για την ελληνική οικονομία. Στο πλαίσιο αυτό, η σωστή και μεθοδική διαχείριση και πώληση ακινήτων που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια, μπορεί να συμβάλλει ουσιαστικά, όχι μόνο στην επιστροφή των τραπεζών σε ουσιαστική κερδοφορία, αλλά και στην ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, όπως επισημαίνει ο Δρ. Γιώργος Μούντης, Managing Partner της Delfi Partners & Company, εταιρίας Real Estate Asset Management & Workout. 

    Όπως εξηγεί, η βελτίωση του οικονομικού κλίματος αλλά και των μελλοντικών οικονομικών προσδοκιών έχει άμεσο αντίκτυπο στην αποτίμηση των χαρτοφυλακίων μη εξυπηρετούμενων δανείων, βελτιώνοντας σημαντικά και την ικανότητα διάθεσης χαρτοφυλακίων Μη Εξυπηρετούμενων Ανοιγμάτων σε διεθνείς επενδυτές.

    Συνέντευξη στη Νένα Μαλλιάρα

    -    Κύριε Μούντη, οι ελληνικές τράπεζες ολοκλήρωσαν με επιτυχία τα stress tests της ΕΚΤ, αλλά το πρόβλημα των κόκκινων δανείων παραμένει ως η μεγαλύτερη πρόκληση για τον τραπεζικό κλάδο. Ποια είναι η εικόνα που έχετε εσείς για το πρόβλημα των NPLs;

    Τα μη εξυπηρετούμενα και τα προβληματικά δάνεια συνεχίζουν να αποτελούν ανοικτή πληγή στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών αλλά και στις αξιολογήσεις της ελληνικής Οικονομίας. Η Τραπεζική Εποπτεία της ΕΚΤ ανέδειξε τον πιστωτικό κίνδυνο και τα αυξημένα επίπεδα ΜΕΔ ως εκ των βασικών κινδύνων για τις τράπεζες της ευρωζώνης, ενώ αναγνωρίζεται ότι για την αντιμετώπιση του ζητήματος, απαιτείται χρόνος και άμεσος προσανατολισμός. 

    Η Τραπεζική Εποπτεία της ΕΚΤ εξακολουθεί να ασχολείται εντατικά με τα ΜΕΔ στο πλαίσιο του εποπτικού της έργου. Κατά τη συνεχή εποπτική παρακολούθηση, οι μεικτές εποπτικές ομάδες (ΜΕΟ) παρατήρησαν ότι οι τράπεζες ακολουθούν διαφορετικές προσεγγίσεις σε ό,τι αφορά την ταυτοποίηση, την επιμέτρηση, τη διαχείριση και τη διαγραφή ΜΕΔ. Το εύρος των προβληματικών δανείων στους ισολογισμούς των τραπεζών παραμένει από τα υψηλότερα στην ευρωζώνη. 

    Ο πρωταρχικός στόχος των τραπεζών είναι η μείωση των ΜΕΔ, διασφαλίζοντας παράλληλα την προστασία των ευάλωτων κοινωνικών ομάδων. Οι ελληνικές τράπεζες επιδιώκουν να ανακτήσουν και πάλι την εμπιστοσύνη των πελατών, ώστε να είναι σε θέση να παρέχουν νέο υγιή δανεισμό, αποφεύγοντας τα λάθη του παρελθόντος. Η Πολιτεία από την πλευρά της θα μπορούσε να στηρίξει την προσπάθεια με την εισαγωγή ενός στεγαστικού προγράμματος στήριξης ευάλωτων οικογενειών που πλήττονται από την κρίση.  

    -    Είναι επαρκή τα μέσα που έχουν στη διάθεσή τους οι ελληνικές τράπεζες για τη μείωση των ΜΕΔ;

    Τα μέσα τα οποία οι ελληνικές τράπεζες έχουν στη διάθεσή τους για να διαχειριστούν τα ΜΕΔ παρουσιάζουν μεγάλο εύρος και περιλαμβάνουν πρακτικές όπως το "consensual debt-to-asset swap”, το "debt-to-equity swap” (ανταλλαγή χρέους με ακίνητα/ μετοχές εταιρειών). Ωστόσο, χρειάζεται νομοθετική μεταρρύθμιση, αν δει κανείς το παράδειγμα της Κύπρου, όπου στην αναδιάρθρωση ενός δανείου ανταλλάσσονται σε εθελοντική βάση ακίνητα έναντι χρέους, χωρίς να προκύπτουν μεταβιβαστικά τέλη ή φόροι κεφαλαιακών κερδών (capital gains taxes), απλοποιώντας έτσι την διαδικασία μεταβίβασης των ακίνητων. Επίσης, χρειάζονται διαγραφές δανείων, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. 

    Τέτοιου είδους εναλλακτικές προσεγγίσεις που περιλαμβάνουν συμφωνίες ανταλλαγής χρεών, θα ενίσχυαν περαιτέρω τις ελληνικές τράπεζες στην ρευστοποίηση μερικών δανείων τους, χωρίς να προκαλέσουν πρόσθετες ζημίες. Λάβετε υπόψιν ότι είναι προτιμότερο μία τράπεζα να έχει στον έλεγχό της τα ακίνητα, να  προχωρά σε βελτιωτικές ενέργειες και στη συνέχεια να τα διαθέτει στην αγορά οργανωμένα μέσω συγκεκριμένων καναλιών.

    Οι κυπριακές τράπεζες έχουν ήδη αρχίσει να υιοθετούν αυτές τις πρακτικές, ενώ αντίστοιχες προσπάθειες στις ελληνικές τράπεζες θα πρέπει να εντατικοποιηθούν, ώστε να επιτευχθούν οι επιθυμητοί στόχοι. Μέχρι στιγμής τα αποτελέσματα είναι ιδιαιτέρως ενθαρρυντικά και οι τράπεζες θα πρέπει να συνεχίσουν ανάλογες στρατηγικές με προσοχή και μεθοδικότητα.

    - Το επενδυτικό ενδιαφέρον για την Ελλάδα  επανέρχεται. Έχει, όμως, μακροπρόθεσμο ορίζοντα; 

    Παρότι παραμένουν σημαντικοί εξωτερικοί κίνδυνοι για την πλήρη ανάκαμψη, η γενική μακροοικονομική τάση εμφανίζεται θετική. Ειδικότερα, η Ελλάδα είναι μια πανέμορφη χώρα με αστείρευτες δυνατότητες στον τομέα του τουρισμού, υγείας και ενέργειας. Ωστόσο, θα πρέπει να ενταθούν οι προσπάθειες για την μεταρρύθμιση της φορολογικής νομοθεσίας αλλά και την υιοθέτηση διαδικασιών ‘fast-track’ για την αδειοδότηση  μεγάλων αναπτυξιακών έργων, προκειμένου να καταστεί το επιχειρηματικό περιβάλλον πιο φιλικό προς τους επενδυτές. 

    Ένας ισχυρότερος τραπεζικός τομέας, που θα καταφέρει να αντιμετωπίσει αποτελεσματικά το πρόβλημα των μη εξυπηρετούμενων δανείων, θα είναι σε θέση να διαδραματίσει ουσιαστικό ρόλο για το σκοπό αυτό, καθώς η διαθεσιμότητα χρηματοδότησης ακινήτων σε ανταγωνιστικές τιμές θα αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα για τέτοιου είδους επενδύσεις.

    Βεβαίως, σημαντικά βήματα πρέπει να γίνουν για τη μεταρρύθμιση και τον απεγκλωβισμό του δημόσιου τομέα από δαιδαλώδεις διαδικασίες.  Η συνεχής αναπροσαρμογή στα νέα δεδομένα της αγοράς  μπορεί να αποτελέσει εφαλτήριο για την προσέλκυση περισσότερων επενδυτών στην Ελλάδα.

    -  Πώς μπορούν οι τράπεζες να διαχειριστούν αποτελεσματικά τα ακίνητα τα οποία θα περιέλθουν στην κυριότητα τους;

    Γεγονός είναι πως το ενδιαφέρον των επενδυτών για τα ακίνητα που πλειστηριάζονται παραμένει φειδωλό. 

    Οι τράπεζες αποκτώντας την κυριότητα μεγάλου αριθμού ακινήτων που προέρχονται από πλειστηριασμούς ή ακόμα από εθελοντικά "debt-to-asset swap”, εκφεύγουν του ρόλου τους, γεγονός που δημιουργεί προβλήματα στη διοίκηση και την οργάνωση της εκάστοτε τράπεζας. Ο ρόλος των τραπεζών θα πρέπει να επικεντρώνεται σε τραπεζικές δραστηριότητες, χωρίς να εμπλέκεται με τη διαχείριση ακινήτων. 

    Το ρόλο αυτό αναλαμβάνουν εταιρείες διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων, οι οποίες παρέχουν συμβουλευτικές υπηρεσίες όσον αφορά την ενεργητική διαχείριση, ανάπτυξη, επένδυση και πώληση των ακινήτων. Η Delfi Partners κατά τα τέσσερα τελευταία χρόνια προχώρησε σε σειρά συμφωνιών κυρίως με συστημικές τράπεζες και θεσμικούς επενδυτές, τόσο στην Ελλάδα, Κύπρο και Νοτιοανατολική Ευρώπη, παρέχοντας ακριβώς τις υπηρεσίες αυτές και στηρίζοντας στρατηγικά τον τραπεζικό τομέα, ρευστοποιώντας σε ετήσια βάση ακίνητα αξίας μεγαλύτερης των 160 εκ. ευρώ. 

    - Πώς μπορεί η Κυβέρνηση να στηρίξει την τόνωση της αγοράς ακινήτων;

    Η τόνωση της αγοράς των ακινήτων, αλλά και η ταχύτερη εκκαθάριση των ΜΕΔ θα ενισχυθεί από σειρά πρωτοβουλιών που θα πρέπει να ληφθούν από την Κυβέρνηση. 

    Ανάμεσα στα μέτρα αυτά θα μπορούσε να είναι η μείωση του ΦΠΑ και του ΕΝΦΙΑ επί των ακινήτων, αλλά και η απάλειψη των μεταβιβαστικών τελών και των capital gains taxes, που θα ευνοήσουν την κινητικότητα στην μεταβίβαση ακινήτων από προβληματικούς δανειολήπτες. 

    H παροχή άδειας παραμονής μέσω επενδύσεων (Golden Visa) - αυτή τη στιγμή η φθηνότερη χρυσή βίζα στην Ευρώπη -, έχει ενισχύσει ουσιαστικά τις αγορές ακινήτων στην Ελλάδα. 
     

    ΣΑΣ ΑΡΕΣΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ;

    ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ

    Δειτε τα πρωτοσελιδα ολων των εφημεριδων