Οι τιμές των ακινήτων και οι επενδύσεις από το εξωτερικό

Του Κοσμά Θεοδωρίδη

Καθώς είναι ένας από τους κύριους τομείς επενδύσεων, τα ακίνητα συγκεντρώνουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον. Το ενδιαφέρον αυτό εντείνεται σήμερα από το γεγονός ότι στη μεγαλύτερη οικονομία του κόσμου, τις ΗΠΑ ο τομέας περνάει πρωτοφανή κρίση με εκτεταμένες μειώσεις τιμών, συνεχή άνοδο του αριθμού προς πώληση ακινήτων που δεν βρίσκουν αγοραστές και δραματική μείωση αγοραπωλησιών. Το ερώτημα λοιπόν είναι: θα επηρεαστεί αντίστοιχα η δική μας αγορά;

Για όποιον γνωρίζει τις δυο αγορές η διαπίστωση των μεγάλων διαφορών είναι εύκολη υπόθεση. Η Ελλαδική πραγματικότητα, πολύ απλά δεν έχει καμία σχέση με την Αμερικανική. Για λόγους κόστους, ποιότητας, ρυθμιστικού πλαισίου και προδιαγραφών κατασκευής, καθώς και διαθεσιμότητας γης προς οικοδόμηση, μιλάμε για πολύ διαφορετικές καταστάσεις. Είναι αλήθεια ότι οι δυνατότητες υπεραξιών στις ΗΠΑ ήταν για αρκετά χρόνια εντυπωσιακές, οδηγώντας μεγάλα κεφάλαια στις επενδύσεις ακινήτων και δημιουργώντας υπερπροσφορά και "φούσκα". Στην Ελλάδα, ενώ πράγματι παρατηρείται σε κάποιες περιπτώσεις αυξημένη προσφορά που αδυνατεί να καλυφθεί γρήγορα από τη ζήτηση, το φαινόμενο είναι εντοπισμένο και οφείλεται μεταξύ άλλων στην αύξηση του κόστους χρήματος που δεν έχει ακόμη καλυφθεί από την αύξηση εισοδημάτων. Η αναγκαία σταθεροποίηση μετά από μια φάση ταχέων αυξήσεων τιμών ώστε να επέλθει ισορροπία είναι μάλλον ευπρόσδεκτη ώστε να αποφευχθεί γενικευμένη υπερβολή.

Ενώ όμως εστιάζουμε υπερβολικά στην ενδεχόμενη επίδραση της κατάρρευσης των τιμών σε κάποιες περιοχές των ΗΠΑ, αποτυγχάνουμε να δούμε την πραγματικά τεράστια επίδραση που είχε, έχει και θα έχει ο ξένος παράγοντας, με άμεσο τρόπο, για την οικοδομή στην Ελλάδα. Κάποτε μάλιστα σε μέρη που ούτε καν περιμένουμε: χωρίς τη δυναμική είσοδο των μεταναστών στην αγορά, που πυροδότησε ράλι τιμών σε διαμερίσματα που βρίσκονταν εν πολλοίς στα αζήτητα, δε θα είχαμε τη διαθεσιμότητα κεφαλαίου για τους πρώην ιδιοκτήτες τους και τη μετακύλιση-αναβάθμιση σε νέες ποιοτικότερες κατασκευές που αποτέλεσαν τη καρδία της οικοδομικής έκρηξης των τελευταίων ετών. Και καθώς αυτό το κύμα φαίνεται να σταθεροποιείται, με τη σταθεροποίηση των οικονομικών μεταναστευτικών πληθυσμών, ένα νέο και πολύ μεγαλύτερο κύμα βρίσκεται καθ’οδόν: οι baby-boomers, η γενιά που γεννήθηκε αμέσως τον πόλεμο και βγαίνει σιγά-σιγά στη σύνταξη προβλέπεται να κατακλύσει και τις δικές μας ακτές την αμέσως επόμενη δεκαετία.

Είναι ίσως δύσκολο για πολλούς να συλλάβουν το μέγεθος των ανατροπών και των οικονομικών ευκαιριών που θα προκαλέσει αυτή η κάθοδος από το Βορρά και η οικοδόμηση έως και 1,5 εκατομμυρίων νέων κατοικιών. Για μας που ασχολούμαστε μ’ αυτόν τον τομέα το ενδιαφέρον για επενδύσεις στην Ελλάδα, είτε ατομικές είτε μεγάλης κλίμακας, είναι ξεκάθαρο και έντονο. Αλλά εάν έστω και ένα μέσο, λιγότερο φιλόδοξο, σενάριο επαληθευτεί , αυτό που θα πρέπει να μας απασχολεί για την ελληνική οικοδομή δεν είναι το τιμολογιακό ή επενδυτικό κομμάτι –που, με σωστό σχεδιασμό, θα πάει ίσως καλύτερα κι απ’ ότι προβλέπουμε.

Το ζήτημα είναι πως θα τη διαχειριστούμε ώστε να μη συνεχίσουμε να φτιάχνουμε κακόγουστες ή αδιάφορες οικοδομές που τραυματίζουν το τοπίο και –κυρίως- μην καταντήσουμε μια απέραντη τσιμενταρισμένη Costa Brava. Το πραγματικό, πιεστικό, δίλημμα που μας θέσει συντόμως η επίδραση του εξωτερικού παράγοντα δεν είναι αυτό της ποσότητας ή των τιμών, αλλά αυτό της ποιότητας.

kosmas.theodorides@hol.gr

* Ο Κ. Θεοδωρίδης είναι σύμβουλος επενδύσεων ακινήτων, συνεργάτης της REMAX, με ιδιαίτερο ενδιαφέρον στις διεθνείς αγορές.