Ακίνητα: Που βρισκόμαστε, σε αριθμούς

Του Κοσμά Θεοδωρίδη

Το 2008 αποδείχθηκε μια εξαιρετικώς δύσκολη χρονιά για τις αγοραπωλησίες ακινήτων ιδιαιτέρως κατά τους τελευταίους μήνες. Τελικώς η διεθνής κρίση  έφτασε και εδώ αν και οι πλήρεις επιπτώσεις της δεν έχουν φανεί ακόμη.  Οι τιμές, κατά μέσο όρο,  κορύφωσαν κατά πάσα πιθανότητα μέσα στο έτος,  πριν τα αποτελέσματα της διεθνούς πιστωτικής συντριβής φθάσουν και στην Ελλάδα με τη δραστική μείωση, αν όχι σε πολλές περιπτώσεις πάγωμα των χορηγήσεων, αλλά και εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων κυρίως από τον Σεπτέμβριο και μετά. 

Σε αυτή τη φάση της κρίσεως η πτώση στις αγοραπωλησίες δεν έχει μεταφρασθεί σε μετρήσιμες πτώσεις τιμών, παρά μόνον κατά τόπους. Πώς θα μπορούσε να εκφρασθεί η κρίση από εδώ και πέρα; Και κυρίως είναι οι τιμές των ακινήτων «φούσκα» αντίστοιχη  ή μεγαλύτερη αυτών που βλέπουμε εκτός των συνόρων όπως συχνά ακούγεται;

Επειδή στην Ελλάδα, για τους δικούς μας ιδιαίτερους λόγους, έχουμε πάρα πολλά χρόνια να δούμε σοβαρή μείωση τιμών θα χρησιμοποιήσω συγκριτικά στοιχεία από τη διεθνή εμπειρία. Πώς λοιπόν συγκρίνεται η Ελλάδα με τις «φούσκες» που σκάνε με κρότο σε άλλες χώρες; Εδώ, είναι κρίσιμο να γίνει κατανοητό, ότι  όταν μιλάμε για  «φούσκα» και σκάσιμό της μιλάμε για μεγάλες και αναντίστοιχες προς τα θεμελιώδη ανόδους και  μεγάλες πτώσεις τιμών σε σύντομο χρονικό διάστημα.  Ρίχνοντας μια ματιά στα δημοσιευμένα στοιχεία των FT European House Prices καθώς και του δείκτη S&P/ Case-Shiller των 10 κυρίων πόλεων των ΗΠΑ (CS-10) βλέπουμε μια πλειάδα διαφορετικών πορειών. Επέλεξα 10 ευρωπαϊκούς δείκτες και τον CS-10, (με κανονικοποίηση ώστε 2002=100 μονάδες) για να δούμε που περίπου βρίσκεται η Ελλάδα.

Έτος	Γερμανία	Πορ/γαλία	Ελλάς	Ιρλανδία	Ισπανία	Γαλλία	Ευρωζώνη	Ην. Βασ.	Σκωτία	Ταλιν	ΗΠΑ CS-10
1998	95,7	80,3	63,8	59,1	66,7	73,4	79,6	64,9	79,3	56,9	63,2
1999	96,0	87,5	69,4	71,7	73,4	78,7	83,3	69,8	82,2	56,6	70,0
2000	97,7	94,3	76,8	83,6	81,2	85,6	88,2	76,6	85,9	57,5	79,9
2001	99,0	99,4	87,8	90,5	90,4	92,3	93,3	82,8	88,5	77,2	87,0
2002	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0
2003	99,6	101,1	105,4	116,3	112,6	111,7	107,1	119,2	114,8	112,9	113,4
2004	99,2	101,8	107,8	129,4	129,8	128,7	115,2	141,5	140,6	144,3	134,6
2005	99,6	104,1	119,6	145,0	146,6	148,4	124,2	149,0	155,3	188,9	156,1
2006	100,0	106,2	134,1	163,1	161,7	166,3	132,3	161,5	175,4	286,8	156,4
2007	100,7	107,7	N/A	165,9	171,0	177,3	138,2	176,6	198,2	315,7	141,1

Σε αντίθεση λοιπόν με τις εσχατολογικές περιγραφές των «αρκούδων» της απόψεως του «έρχεται το ’99 των ακινήτων», η Ελλάδα βρίσκεται περίπου στον μέσο όρο της Ευρωζώνης (υπολογίζω ότι το 2007 για το οποίο δεν υπάρχουν δημοσιευμένα στοιχεία έκλεισε στην πραγματικότητα με ελαφρώς αυξητικές τιμές γύρω στον πληθωρισμό) και πολύ μακριά από τις κινήσεις των Αγγλοσαξώνων και πολλών άλλων «νέων οικονομιών» ή της Ισπανίας. 

Εάν μάλιστα δεν υπήρχε η εντυπωσιακή κρατική παρέμβαση του 2005, ίσως οι (στην πραγματικότητα ημικρατικώς οριζόμενες) τιμές να ήταν ακόμη λογικότερες. Σημαίνει αυτό απαραιτήτως ότι οι τιμές δε θα πέσουν; 

Δυστυχώς για τους «ταύρους» του δόγματος «από τα ακίνητα δεν έχασε ποτέ κανείς» κάτι τέτοιο είναι λίαν αμφίβολο, όπως λίαν αμφίβολο είναι το εάν δε θα πέσει ο μέσος όρος της Ευρωζώνης. Ο CS-10 για παράδειγμα που είχε ανάλογη πορεία το πρώτο μισό της εξεταζόμενης περιόδου, έχει ήδη διορθώσει σημαντικότατα και  συνεχίζει να διορθώνει, αφού πρώτα κατέγραψε δυσανάλογο ράλλυ 60% εντός τριετίας 2002-2005 (χρησιμοποιώ τις τιμές του κάθε Δεκεμβρίου), χαρακτηριστικό βεβαίως της «φούσκας». Αν και σωστά θα παρατηρούσε κανείς ότι  το κερδοσκοπικό κύμα των ΗΠΑ δεν έχει μεγάλη σχέση με τα δικά μας,  δεν είναι καθόλου απαραίτητο, όπως δείχνει το παράδειγμα της Γερμανίας ή της Πορτογαλίας να ανεβαίνουν αενάως ή αλματωδώς οι τιμές.  Πολύ περισσότερο σε κατηγορίες όπου η προσφορά υπερκαλύπτει τη ζήτηση όπως π.χ. στα νεόδμητα διαμερίσματα μεγάλου εμβαδού των προαστίων ή υποβαθμισμένων περιοχών. 

Σημειώνω ιδιαιτέρως και θα επανέλθω στο παράδειγμα της Γερμανίας, διότι έχει υποτιμηθεί σημαντικότατα το γεγονός ότι κατ’ ουσίαν χρησιμοποιούμε πλέον το νόμισμά της, επί του οποίου δεν έχουμε δικαίωμα νομισματικών χειρισμών όπως η υποτίμηση.  

Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι καθώς η σχεδόν γενικευμένη άνοδος των τιμών διεθνώς που είδαμε παραπάνω, έφθασε στο τέλος της με δραματικές επιπτώσεις στις οικονομίες, είναι αναπόφευκτο ότι θα ληφθούν μέτρα ώστε να αμβλυνθούν οι συνέπειες σε διεθνές επίπεδο, όπως π.χ. η σημαντική μείωση του κόστους χρήματος κάτι που αναμφιβόλως θα επηρεάσει και την εδώ κατάσταση.

Σε κάθε περίπτωση η όποια μακροτάση θα εξαρτηθεί από την ένταση και, κυρίως, τη διάρκεια της  κρίσεως της πραγματικής οικονομίας.  Ένα «χώνεμα τιμών»  μετά από μια τόσο καλή περίοδο, υπερδιπλασιασμού εντός δεκαετίας,  είναι αναμενόμενο και καλοδεχούμενο ώστε να εξομαλυνθούν οι κάποτε εντυπωσιακές υπερβολές που υπήρξαν και υπάρχουν από θεμελιώδη άποψη  σε αρκετές τοπικές αγορές, αλλά και να απορροφηθεί το, δυστυχώς, συνεχώς αυξανόμενο πλεόνασμα νεοδμήτων.  Θα επαναλάβω ότι το πλέον εντυπωσιακό στην Ελλάδα είναι όπως και στον καφέ,  οι ομοιόμορφα υψηλές  τιμές ακόμη και εκεί που δε δικαιολογούνται.

Σημαίνει αυτό ότι οι «αρκούδες» έχουν δίκιο να πιστεύουν ότι τα ελληνικά ακίνητα είναι «σούπερ-φούσκα»; Μια επιμέρους σύγκριση των δεδομένων δεικτών τιμών κατοικιών (ΔΤΚ, με δική μου κατά προσέγγιση εκτίμηση αυξήσεως  των ακινήτων 3% για το 2007) καθώς  και των επίσημων στοιχείων της ΕΕ για το Ελληνικό ΑΕΠ μας δίνει την εξής εικόνα (2002=100):
 

έτος	ΗΠΑ	ΔΤΚ-	ΔΤΚ-	ΑΕΠ-
	CS-10	Ευρωζώνη	Ελλάς	Ελλάς
1999	70,0	83,3	69,4	84,2
2000	79,9	88,2	76,8	88,1
2001	87,0	93,3	87,8	93,5
2002	100,0	100,0	100,0	100,0
2003	113,4	107,1	105,4	109,4
2004	134,6	115,2	107,8	118,7
2005	156,1	124,2	119,6	126,2
2006	156,4	132,3	134,1	136,1
2007	141,1	138,2	138,1*	145,7

 

Γνωρίζουμε  από τη διεθνή εμπειρία πως οι τιμές των ακινήτων ακολουθούν με κάποιες αποκλίσεις τις κινήσεις του ΑΕΠ, οπότε βλέπουμε και εδώ ότι, υπόθεση γενικευμένης «φούσκας» όπως στις ΗΠΑ είναι δύσκολο να υποστηριχθεί, εάν τα στοιχεία της Ε.Ε. για το ΑΕΠ μας είναι ακριβή και εάν η ανάπτυξη δεν υποστεί μεγάλη πίεση.  Το οποίο μας επαναφέρει στη διαπίστωση ότι η κίνηση των τιμών (και) των ακινήτων θα επηρεασθεί από  την  ένταση και κυρίως την διάρκεια  της κρίσεως. Πολύ περισσότερο που θα είναι η πρώτη κρίση που αντιμετωπίζουμε, επαναλαμβάνω,  χωρίς το εργαλείο της υποτιμήσεως και του συναρτωμένου υψηλού πληθωρισμού, που μας είχε συνηθίσει στην ανυπαρξία πτώσεων ονομαστικών (και όχι πραγματικών) τιμών.  

Πριν κλείσω θα ήθελα να επισημάνω  ότι  η γενικόλογη συζήτηση περί τιμών σε εθνικό επίπεδο φέρνει σε δεύτερη μοίρα πολύ πιο ενδιαφέρουσες επί μέρους συζητήσεις και ζητήματα κινήσεων πληθυσμών, με συνακόλουθη κατάρρευση ή άνοδο τιμών τοπικώς (που στους μέσους όρους χάνονται τελείως), χωροταξίας, κατασκευής αισθητικώς αθλίων οικοδομών εις βάρος τοπίων και μνημείων,  τοπικών και υπερτοπικών επενδύσεων,  δημογραφίας και γηράνσεως πληθυσμού κτλ τα οποία είναι πολύ πιο πιθανό να επηρεάσουν τις κινήσεις των τιμών τα επόμενα χρόνια.  Πέρα από τα μακροοικονομικά, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι  οι τιμές των ακινήτων είναι και θα γίνονται από εδώ και πέρα όλο και περισσότερο, κατά μεγάλο ποσοστό τοπικό φαινόμενο.  Στις κρίσεις,  το παιχνίδι παίζεται  σε επίπεδο μικροτάσεων. 

Ως συμπέρασμα: οι «ταύροι» θα πρέπει να περιμένουν να ξεκαθαρίσουν μια σειρά από ζητήματα πριν ξανάρθουν οι καλές εποχές στα ακίνητα ή να ασχοληθούν σοβαρά με τοπικές αγορές με προοπτικές, αφομοιώνοντας το μήνυμα ότι  ακόμη και οι ονομαστικές τιμές  των ακινήτων δυνατόν να πέσουν, κατά τόπους ή κατηγορίες, αισθητά. 

Από την άλλη οι «αρκούδες» μάλλον δε θα δουν γενικευμένη υλοποίηση του «’99 των ακινήτων». Με δεδομένη τη στενή συσχέτιση ΑΕΠ, δηλαδή πραγματικής οικονομίας,  και ακινήτων είναι ευχής έργον ότι οι θα εξακολουθήσουμε να ζούμε, να εργαζόμαστε ή να καταναλώνουμε και ως εκ τούτου να αγοράζουμε, να πωλούμε ή να ενοικιάζουμε σπίτια και άλλα ακίνητα.  

* Ο Κ. Θεοδωρίδης είναι σύμβουλος επενδύσεων ακινήτων, συνεργάτης της REMAX, με ιδιαίτερο ενδιαφέρον στις διεθνείς αγορές.