Του Μαρτίνου - Δημήτρη Κουκουβίκη

Το τελευταίο χρονικό διάστημα ακούγονται πολλά για τη βραχυχρόνια μίσθωση, για  το πόσο καλή ή πόσο κακή είναι, για την αναρχία που προκαλεί, για τα θέματα φοροδιαφυγής και πολλά άλλα. 

Το συγκεκριμένο φαινόμενο γεννήθηκε και επεκτάθηκε  σε ώριμες αγορές ως μια εναλλακτική λύση φθηνής διαμονής ή  σε αγορές με πολύ μεγάλη εποχιακή αυξομείωση  του τουριστικού προϊόντος,  τέτοια που λειτουργεί ως αντικίνητρο στους τουριστικούς επιχειρηματίες για να επεκτείνουν και άλλο τις μονάδες τους, ώστε να καλύψουν το σύνολο της σχετικής αυξομείωσης.

Η Ελλάδα ευτυχώς τα τελευταία χρόνια είχε ένα μπουμ αφίξεων, υπερδιπλασιάζοντας τον αριθμό των επισκέψεων και των τουριστών.  Ολα αυτά συνέβησαν σε μία αγορά που ευτυχώς ή δυστυχώς είχαν περιορισμένη συμμετοχή οι μεγάλοι παγκόσμιοι τουριστικοί όμιλοι και το all inclusive δεν είχε το μερίδιο που κατείχε σε άλλες αντίστοιχες αγορές (το οποίο τόσο κατηγορείται για τα αρνητικά του στοιχεία, όπως η περιορισμένη μόχλευση αυτού του τύπου τουρισμού σε μικρομεσαίες επιχειρήσεις και την τοπική κοινωνία). Ταυτόχρονα και παρά την ισχυρή ανάπτυξη που σημειώθηκε  η βραχυχρόνια μίσθωση ως προϊόν πήρε το μικρότερο ποσοστό στην πίτα, αναντίστοιχα μικρότερο σε σχέση με τις εξελίξεις στην υπόλοιπη Ευρώπη.  

Ενώ συμβαίνουν όλα αυτά,  σήμερα, τα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας αλλά και πολλοί παραδοσιακοί τουριστικοί προορισμοί πάσχουν από μια κοινή ασθένεια, ΤΗΝ ΑΠΟΛΥΤΗ ΙΣΟΠΕΔΩΣΗ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΚΑΙ ΤΩΝ ΑΠΟΔΟΣΕΩΝ ΤΗΣ. 

Η συγκεκριμένη πτώση είναι συνέπεια εν μέρει της αύξησης της φορολογίας, κυρίως όμως της πτώσης της ζήτησης των ακινήτων διότι δεν δημιουργούν πλέον υπεραξίες στους ιδιοκτήτες. Συνέπεια αυτής της κατάστασης είναι η μείωση τουλάχιστον κατά 40% της αξίας των ακινήτων (γη, εμπορικά αστικά ακίνητα). Σε εθνικό επίπεδο αυτό σημαίνει αντίστοιχη μείωση του σωρευμένου πλούτου των πολιτών, δυσκολία άμεσης ρευστοποίησης του για να αντεπεξέλθουν σε υποχρεώσεις ή για να χρηματοδοτήσουν νέες δραστηριότητες, αντίστοιχη μείωση των παγίων των επιχειρήσεων, των φορολογικών εσόδων, των εσόδων εκμετάλλευσης τους κλπ κλπ.

Επιπλέον η παραπάνω κατάσταση λειτουργεί ως τροχοπέδη   σε συνδυασμό με τα ιδιωτικά χρέη έναντι του δημοσίου ή έναντι των άλλων ιδιωτών (τράπεζες, επιχειρήσεις). Η συνεχής μείωση της αξίας τους, οι ολοένα και μικρότερες αποδόσεις, κυρίως όμως η έλλειψη νέων παικτών που θα επένδυαν στα ακίνητα δεν αφήνει κανένα περιθώριο κίνησης στους ιδιοκτήτες ώστε δια της ρευστοποίησης ή αναδιοργάνωσης των ακινήτων είτε να μειώσουν τον δανεισμό είτε να ξεκινήσουν μια νέα επαγγελματική δραστηριότητα ουσιαστικά αυξάνοντας την πιθανότητα όλα αυτά τα χρέη σε μεγάλο ποσοστό να μην εξυπηρετηθούν ποτέ, προκαλώντας νέους κύκλους πτωχεύσεων-ελλειμμάτων και νέας μεγαλύτερης πτώσης των αξιών. 

Η  αδυναμία ρευστοποίησης της περιουσίας οδηγεί την αγορά σε κατάσταση ασφυξίας και ο τεράστιος πλούτος της (τα χιλιάδες νέα ακίνητα) ουσιαστικά μένει ανεκμετάλλευτος και από πιθανό βατήρα ανάπτυξης μετατρέπεται σε βαρίδι για νοικοκυριά και επιχειρήσεις.  

Σήμερα μετά από 8 χρόνια ισχυρής ύφεσης η κατάσταση επιδεινώνεται. Η επιδείνωση αυτή δεν οφείλεται στην αύξηση της φορολογίας αλλά κυρίως στη δραστική μείωση της ζήτησης και στην προοπτική που υπάρχει για το άμεσο μέλλον, για περαιτέρω μείωση της ζήτησης (η εσωτερική αγορά δεν έχει τη δυνατότητα να δημιουργήσει ισχυρή ζήτηση ακινήτων –ακόμη και αν η ρευστότητα της αυξάνονταν ουσιαστικά διότι απλά τα ακίνητα δεν παράγουν δελεαστικό εισόδημα και επομένως δεν είναι δελεαστική επενδυτική επιλογή).

Σε μιά τέτοια κατάσταση υπάρχει ένας μόνο δρόμος διαφυγής η αύξηση της ζήτησης (που πρέπει να έχει δομικό χαρακτήρα), δηλαδή να υπάρχει ανάγκη νέων ή καλύτερων ακινήτων ως πραγματική επενδυτική επιλογή. Η ενδεχόμενη μείωση φόρων από μόνη της δεν μπορεί να αντιστρέψει την τάση, παρά μόνο αν είναι τόσο έντονη που να μετατρέψει το ακίνητο σε πραγματική εναλλακτική επενδυτική επιλογή και όχι σε απλό μέσο σώρευσης πλούτου. Αν όμως δεν συνδυαστεί με ισχυρή αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος, σε βάθος χρόνου ουσιαστικά η αγορά θα ισορροπήσει και πάλι χαμηλά με ακόμη χαμηλότερα δημόσια έσοδα.  

Ενώ λοιπόν βιώνουμε όλα αυτά, ταυτόχρονα παρατηρούμε ένα πραγματικό μπουμ στη ζήτηση κατοικιών βραχυχρόνιας μίσθωσης (airbnb) που ενώ αρχικά ξεκίνησε με σημείο αναφοράς τις πολυτελείς κατοικίες σε ακριβά τουριστικά κέντρα, πλέον σταδιακά διαχέεται σε όλη την Ελλάδα  και κυρίως στα πολυπαθή αστικά κέντρα (Αθήνα, Θεσσαλονίκη, μεγάλες επαρχιακές πόλεις). 

Παρατηρείται μάλιστα το φαινόμενο επιχειρηματίες ή ακόμη και κάτοικοι εξωτερικού ή εσωτερικού που έχουν κάποια μικρής έκτασης διαθέσιμα κεφάλαια σταδιακά να αναζητούν όλο και περισσότερα ακίνητα, να προβαίνουν σε ανακαινίσεις και να τα διαθέτουν για βραχυχρόνια μίσθωση, παράγοντας εισόδημα σε συνδυασμό με πολλές παράπλευρες υπηρεσίες .

Ενώ αρχικά το φαινόμενο είχε σποραδικά χαρακτηριστικά, πλέον όπως συνέβη και στις υπόλοιπες Δυτικές  χώρες μετατρέπεται σε μια επενδυτική  επιλογή και δυνατότητα που αυξάνεται με γεωμετρικούς ρυθμούς συμπαρασύροντας όλο και μεγαλύτερους ή περισσότερο εξειδικευμένους παίκτες.

Σε μια αγορά που χειμάζει με μείωση τιμών άνω του 40% εμφανίζονται μικροεπιχειρηματίες αλλά πλέον και μεγαλύτεροι όμιλοι που επενδύουν στο προϊόν, κερδίζουν και επανεπενδύουν. Κοινό χαρακτηριστικό όλων αυτών η διάχυση της υπεραξίας στην τοπική κοινωνία, η ανάπτυξη παραλλήλως πολλών μικρών δραστηριοτήτων που συνοδεύουν τη μίσθωση (καθαριότητα, αυτοκίνητα, ανακαινίσεις, ηλεκτρονικές εφαρμογές, μεταφορές, εστίαση, ξεναγήσεις).  Η αύξηση των αποδόσεων του ακινήτου και τέλος η αύξηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας συνδέεται άμεσα με αυτές τις παρεμβάσεις και μετατρέπεται ως παράδειγμα εκμετάλλευσης και στα διπλανά ακίνητα και ιδιοκτήτες. 

Με κάθε ευρώ που δίδεται δια μέσου της βραχυχρόνιας μίσθωσης δημιουργούνται υπεραξίες στο ακίνητο, στις κατασκευές, στην παροχή υπηρεσιών και τέλος στα τραπεζικά και ασφαλιστικά προϊόντα σε επίπεδο μικροεπαγγελματιών και μικρών ή μεσαίου μεγέθους επιχειρήσεων.

Η ελληνική αγορά η οποία δεν έχει ακόμα ξενοδοχειακούς κολοσσούς και έχει ιδιαίτερα τοπικά χαρακτηριστικά, εμφανίζεται ως ο παράδεισος της βραχυχρόνιας μίσθωσης η οποία πλέον δεν είναι ο τρόπος τουρισμού των φτωχών αλλά είναι ταυτόχρονα επιλογή των πολύ πλουσίων και της μέσης τάξης ως τρόπο και μέσο να οσμισθεί κάποιος τον τοπικό τρόπο ζωής και εμπλακεί στην τοπική κοινωνία. 

Αν υποθέσουμε (και το ελπίζουμε) πως στο άμεσο μέλλον η βραχυχρόνια μίσθωση πάρει διαστάσεις ανάλογες με αυτές στο Βερολίνο και  το Λονδίνο τι θα συνέβαινε εδώ στην Ελλάδα;

Πιθανόν οι τιμές των ακινήτων θα ανέβαιναν, 40, 50 ίσως και 60%, ο κατασκευαστικός κλάδος των μικρών επιχειρήσεων θα ανθούσε λόγω της ζήτησης ανακαινίσεων και συντήρησης, μεγαλύτεροι επιχειρηματίες θα έμπαιναν στο παιχνίδι παρέχοντας εξειδικευμένες υπηρεσίες, ο τραπεζικός κλάδος θα έβλεπε πολλά από τα κόκκινα δάνεια ιδιωτών και επαγγελματιών να αποπληρώνονται (λόγω μεγαλύτερης ευκολίας να πουλήσουν κάποιο ακίνητο, αύξησης των αξιών ή των εσόδων που θα προέκυπταν). Μια αύξηση των ακινήτων κατά 40% θα έκανε αντίστοιχα πλουσιότερους όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων είτε τα διαθέτουν για βραχυχρόνια μίσθωση είτε όχι, κυρίως όμως θα έδινε ένα  νέο δομικό χαρακτηριστικό στην αγορά, σταθερά  αυξημένη ζήτηση ίσον σταθερά  αυξημένη αξία. 

Η βραχυχρόνια μίσθωση ουσιαστικά μετατρέπεται σε μια πόρτα όπου ανοίγει και κεφάλαια εισρέουν σε μικρομεσαίους για να μπορούν να έχουν εισοδήματα από το εξωτερικό διαμορφώνοντας ένα ενάρετο κύκλο. Η κοινωνία μας το έχει ξαναζήσει και μάλιστα ήταν μια επιλογή της. Τότε μάλιστα ήταν και παγκόσμια πρωτοτυπία αντιστοίχου επιπέδου... τα λεγόμενα ενοικιαζόμενα δωμάτια της δεκαετίας του '60 και '70. 

Σήμερα όμως η κτιριακή υποδομή υπάρχει και μέρα με την ημέρα ξεφτίζει και ισοπεδώνεται. Τα μεγάλα αστικά κέντρα και οι εξοχικές κατοικίες όμως θα μπορούσαν να αποτελέσουν την αιχμή του δόρατος για τη μεταστροφή. 

Στο ερώτημα κατά πόσο επηρεάζει τα ξενοδοχεία και τον οργανωμένο τουριστικό κλάδο, η απάντηση είναι απλή... ΤΟΝ ΕΥΝΟΕΙ.

Όπου το τουριστικό προϊόν είναι ανεπτυγμένο δεν υπάρχει κανείς απολύτως ανταγωνισμός απλά είναι εναλλακτικά προϊόντα όπου το ένα ευνοεί το άλλο και οι επιχειρηματίες τοποθετούνται ανάλογα. Όπου όμως το προϊόν είναι υπανάπτυκτο τότε ναι όντως υπάρχουν αντιδικίες, οι οποίες όμως δεν αφορούν την αύξηση της ζήτησης αλλά τη συγκέντρωση της υπάρχουσας  ζήτησης πάση θυσία. Έτσι ενώ στη Μύκονο ή τη Σαντορίνη υπάρχει απόλυτη αδιαφορία των ξενοδόχων για την έκταση του φαινομένου (πολλοί μάλιστα συμμετέχουν επενδύοντας σε αυτό ως εναλλακτική επιλογή), αλλού, όπως στην Αθήνα αποτελεί αιτία πολέμου. 

Τί θα γινόταν όμως αν παρ ελπίδα η Αθήνα σε ένα βράδυ (ας πούμε αύριο) μετατρεπόταν σε Βερολίνο (εξαιτίας της βραχυχρόνιας μίσθωσης);

Το πιθανότερο είναι πως οι αξίες των ακινήτων θα ήταν διπλάσιες, οι αποδόσεις τους επίσης, ο κατασκευαστικός και τουριστικός κλάδος υπηρεσιών σε πλήρη άνθιση, η επιχειρηματικότητα θα είχε διαθέσιμο υλικό (τουρίστες και ιδιοκτήτες) για να διαπρέψει... και σίγουρα τα ξενοδοχεία θα ήταν πολύ περισσότερα, με περισσότερο εξειδικευμένες υπηρεσίες και παροχές. Όλα αυτά χωρίς να μειωθούν οι φόροι των ακινήτων, χωρίς να αυξηθεί ο τραπεζικός δανεισμός (αντίθετα θα μειώνονταν κατακόρυφα), με γιγαντιαία αύξηση των επενδύσεων και των τακτικών ετήσιων εσόδων από το εξωτερικό και φυσικά αντίστοιχη αύξηση των φορολογικών εσόδων. 

Μόνο αν ξαφνικά φτάναμε σε αυτό το επίπεδο θα υπήρχε όντως λόγος να προβούμε σε αντίστοιχους περιορισμούς για να προστατεύσουμε τους κατοίκους αυτής της πόλης, για να κάνουμε ευκολότερη την καθημερινή διαβίωση όσων δεν κατέχουν ακίνητα, αλλά μέχρι τότε οποιοσδήποτε περιορισμός, ή παρεμβατική πολιτική απλά κλείνει την πόρτα στην ελπίδα και στην προοπτική μιας ουσιαστικής αναβάθμισης της  χώρας μας. 

Για να αντιληφθούμε τα μεγέθη  απόστασης από το Βερολίνο θα έπρεπε μόνο η Αθήνα να έχει 8-9 εκατομμύρια τουρίστες ή επισκέπτες ετησίως, η Θεσσαλονίκη 4-5 εκατομμύρια, η πόλη του  Βόλου ή του Ηράκλειου ή της Πάτρας,  πάνω από 800.000. 

Όσο για την φορολόγηση δεν υπάρχει λόγος να διαφοροποιηθεί από την μακροχρόνια μίσθωση και κανείς μα κανείς δεν θα θεωρήσει πως μια τέτοια φορολογία είναι ανασταλτική. Τα επιπλέον φορολογικά έσοδα (από την εκτεταμένη βραχυχρόνια μίσθωση) θα ήταν μια καλή πηγή για τη χρηματοδότηση και περιορισμό της φορολογίας  στα τουριστικά καταλύματα και ξενοδοχεία. Απο κει και πέρα η αγορά θα κάνει τα θαύμα της και οι επιχειρηματίες σε μια ζωντανή πλέον αγορά τις επιλογές τους.

Σε κάθε περίπτωση πάντως τα ταμεία του κράτους θα γέμιζαν.

Ας μην αφήσουμε την ευκαιρία να πάει χαμένη.

* Ο κ. Μαρτίνος - Δημήτρης Κουκουβίκης είναι δικηγόρος ειδικός σε θέματα real estate