Συνεχης ενημερωση

    Δευτέρα, 02-Ιουν-2014 00:08

    Η επόμενη μέρα των εκλογών και τα ακίνητα

    • Εκτύπωση
    • Αποθήκευση
    • Αποστολή με email
    • Προσθήκη στη λίστα ανάγνωσης
    • Μεγαλύτερο μέγεθος κειμένου
    • Μικρότερο μέγεθος κειμένου

    Του Αλέξανδρου Περετζή
     
    Κατάλαβα πως ξεκινούν οι δημοτικές εκλογές από τα έργα που άρχισαν να γίνονται αθρόα σε κάποιους δήμους.  Ξαφνικά, χωρίς ιδιαίτερο λόγο, άρχισαν να εμφανίζονται κατασκευαστικά έργα -αποχέτευσης, πεζοδρόμησης, ποδηλατοδρόμων, κλπ- στους δρόμους, πριν τα εκλογικά περίπτερα και τις εκστρατείες!

    Τις ευρωεκλογές -ως διαδικασία- δεν τις κατάλαβα.  Πού είναι τα πάρτι και οι εκδηλώσεις του παρελθόντος;  Ακόμη και οι διαφημίσεις -στην τηλεόραση- περιορισμένες.

    Αυτό όμως που κατάλαβα ήταν τα αποτελέσματα.  Και αυτά δείχνουν πως πολιτική σταθερότητα δεν φαίνεται στο άμεσο μέλλον.  Συγκεκριμένα, από απλή παρατήρηση των αποτελεσμάτων, δεν συγκροτείται -εύκολα- κυβέρνηση. Δεν ενδιαφέρει το χρώμα της κυβερνητικής παράταξης -αν και στις δημοτικές είχε πολύ «άσπρο» από «ανεξάρτητους» υποψήφιους- αλλά το εάν μπορεί να εκλεχθεί κυβέρνηση.

    Και αυτό είναι κάτι που θα το λάβει υπόψη του ένας ξένος επενδυτής, το πολιτικό ρίσκο.  Όπως επίσης, θα παρατηρήσει το γεγονός πως -από ένα μικρό θέμα διευκρίνισης υπολογισμού του φόρου υπεραξίας- δεν μπορούσαν να γίνουν αγοραπωλησίες για αρκετούς μήνες.  Είναι πιθανό να κρατήσει στάση αναμονής για να δει εάν οι πολιτικές αλλαγές που έφεραν οι εκλογές θα επηρεάσουν -θετικά ή αρνητικά- τα αναπτυξιακά έργα που κυοφορούνται (π.χ. Ελληνικό, Αστέρα, κλπ).

    Ταυτόχρονα, η αγορά -επαγγελματικών ακινήτων- έχει αρχίσει και κινείται.  Κινείται στον τομέα ενοικίασης από εταιρείες που αναπτύσσονται και δεν μειώνουν κόστη λειτουργίας.  Για πρώτη χρονιά, μετά από δύο χρόνια, βλέπουμε ενοικιάσεις σημαντικών (από άποψη τετραγωνικών μέτρων) γραφειακών χώρων.  Τα ενοίκια, που γίνονται πράξεις στην Αθήνα, κυμαίνονται μεταξύ 6 και 15 ευρώ το τετραγωνικό επί το πλείστον, ανάλογα την τοποθεσία, την ποιότητα του κτιρίου, εάν αναφερόμαστε σε καθαρά ή μικτά τετραγωνικά, κλπ.  Υπάρχουν και μερικές εξαιρέσεις (αξίες είτε μεγαλύτερες ή μικρότερες) σε ιδιαίτερα ακίνητα. 

    Οι ξένοι επενδυτές, στην Ελλάδα, αναζητούν καλύτερες (υψηλότερες) αποδόσεις από αυτές που θα μπορούσαν να βρουν σε άλλες -πιο σταθερές οικονομικά και πολιτικά- Ευρωπαϊκές χώρες.  Στην χώρα μας, με βάση την έως τώρα ζήτηση δείχνει πως θα αγόραζαν σε αποδόσεις 8-10%.  Επομένως, η τιμή ενός γραφειακού χώρου στην Αθήνα κυμαίνεται από €720 (~6 x 12 / 10%) / τμ έως €2,250 (~15 x 12 / 8%) / τμ.  Και ποιος ιδιοκτήτης είναι διατεθειμένος να πωλήσει σε αυτές τις τιμές;  Σε πολλές των περιπτώσεων, οι αξίες αυτές είναι μικρότερες και από το κατασκευαστικό κόστος, χωρίς σε αυτές να συμπεριλαμβάνεται το κόστος αγοράς του οικοπέδου.
     
    Τα παραπάνω ενοίκια αναφέρονται σε ενοίκια προ φόρων, τελών και ό,τι άλλο πρέπει να πληρώσει ένας ιδιοκτήτης, εκτός και εάν είναι ΑΕΕΑΠ.  Στην Αμερική, κατά τη διάρκεια της κρίσης παρατηρήθηκε το φαινόμενο να συμπιέζονται οι αποδόσεις.  Ένας επενδυτής ενδιαφερόταν περισσότερο να αποκτήσει ένα σταθερό εισόδημα, παρά την απόδοση της επένδυσής του.  Αυτό, βέβαια, απαιτούσε τόσο έναν φερέγγυο μισθωτή όσο και ένα σταθερό φορολογικό καθεστώς.
     
    Είναι ενδιαφέρον κανείς να υπολογίσει την «triple net» απόδοση ενός ακινήτου σήμερα στην Ελλάδα.  Δηλαδή, την απόδοση μετά φόρων, εισφορών, κλπ, το τι μένει στην τσέπη του.  Στις κατοικίες πρέπει να προσεγγίζει το 0,5%, στους γραφειακούς χώρους το 2-3%.  Και ποιος επενδυτής θα αγοράσει σε τέτοια απόδοση;  Γι αυτό βλέπουμε επενδυτές να έχουν ενδιαφέρον, θεωρώντας πως θα βρουν στην Ελλάδα εξαιρετικές ευκαιρίες, αλλά όταν συνειδητοποιούν την κατάσταση τηρούν στάση αναμονής ή επενδύουν σε ΑΕΑΑΠ μέσω του ΧΑΑ.
     
    Το 2014 φαίνεται να είναι μία σταθεροποιητική χρονιά, ενώ από το 2015 αναμένεται να αρχίσει να υπάρχει αριθμός πράξεων –αγοραπωλησιών- στην αγορά, που θα οριστεί έτσι ένα επίπεδο τιμών.  Το επίπεδο των τιμών που θα οριστεί τότε, αν και η προσφορά ενδέχεται να είναι περισσότερο αυξημένη από ότι σήμερα (ΤΑΙΠΕΔ, Τράπεζες, Δημόσιοι Οργανισμοί, Ιδιώτες, κλπ), θα δείξει τη πραγματική δυναμική της αγοράς.

    * Ο κ. Περετζής είναι στέλεχος της αγοράς ακινήτων και συγγραφέας του βιβλίου "Αναπλάθω την πόλη, αναπτύσσω τη χώρα"

    Διαβάστε ακόμα για:

    ΣΑΣ ΑΡΕΣΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ;

    ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ

    00:10 24/07

    Σε αναζήτηση ενός Ευρωπαίου Αγέλαου;

    Η εποχή μας χαρακτηρίζεται από τη διεθνοποίηση του τρόπου ζωής των ανθρώπων των δυτικών κοινωνιών, ανεξάρτητα από έθνος, φυλή, γλώσσα και θρησκεία.

    00:03 24/07

    Εκπαίδευσης αθλιο-ευτράπελα

    Μεταφερόμαστε από μια κρατικίστικη εκπαίδευση σε μια ελεύθερη εκπαίδευση και μόνο έτσι μπαίνει και το θέμα του ποιος πληρώνει.

    00:03 20/07

    Βόλτα σε μια "ονειρεμένη" Ελλάδα

    Στην πόλη μου, όπως και σε όλες τις πρωτεύουσες της Δύσης, το ιστορικό κέντρο είναι το καλύτερο κομμάτι. Ασφαλές, καθαρό, φωτεινό...

    00:03 17/07

    Με τον Κυριάκο και τις προτάσεις του

    Αυτό που φαίνεται να λείπει από τις ελληνικές κυβερνήσεις των τελευταίων ετών, είναι η ενεργός υποστήριξη των πολιτών στις πολιτικές τους.

    11:05 15/07

    Ο Γ. Ζουγανέλης και η συμβολική θυσία

    Η αντιμνημονιακή ρητορική μας παίδεψε όλους τόσο πολύ που υπήρχε η ανάγκη μιας "συμβολικής θυσίας", για να δανειστώ έναν όρο του Λευτέρη Κουσούλη.

    00:04 13/07

    Η μάθηση στα χρόνια της πτώχευσης

    Από την εκπαιδευτική οπτική, οι στάσεις και συμπεριφορές στα φαινόμενα φτωχοποίησης, μπορούν να φωτίσουν όψεις που έχουν εκπαιδευτική αξία.

    00:04 13/07

    Στροφή στην μικροοικονομία;

    Το ενδιαφέρον των οικονομολογούντων της Κυβέρνησης δεν έχει στραφεί ακόμη στο κύτταρο της πραγματικής οικονομίας που αφορά τις επιχειρήσεις.

    00:05 12/07

    Είναι εφικτή η έξοδος στις αγορές;

    Το στοίχημα είναι η Ελλάδα να βγει σταδιακά από το καθεστώς διεθνής επιτήρησης. Για να συμβεί αυτό θα πρέπει να καταπολεμήσει τις χρόνιες παθογένειες.