Αποθήκευση
Εγγραφή          Υπενθύμιση κωδικού
Σύμβολο go
        Τζίρος  εκ. €
Τα "Νομικά θέματα" είναι μία συνεργασία της δικηγορικής εταιρίας ΑΝΔΡΕΑΣ ΠΑΤΣΗΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ και του Capital.gr

Φύση και λειτουργία της σύμβασης μεσιτείας

Στα πλαίσια των διαπραγματεύσεων που προηγούνται της κατάρτισης μιας σύμβασης που αφορά την πώληση, ανταλλαγή ή μίσθωση ενός ακινήτου είθισται η ενεργός ανάμειξη ενός διαμεσολαβητή, του μεσίτη, ο οποίος, ενεργώντας κατ’ εντολή ενός εκ των συμβαλλομένων, αποσκοπεί δια της συνολικής του δράσης αφενός στην τελική υλοποίηση της επιδιωκόμενης σύμβασης και αφετέρου στην εξασφάλιση των πλέον ευνοϊκών όρων για τον εντολέα του. 

Η έννοια του μεσίτη αστικών συμβάσεων ορίζεται από τη διάταξη του άρθρου 1 του Προεδρικού Διατάγματος 248/1993, σύμφωνα με την οποίαν, ως τέτοιος νοείται «το φυσικό πρόσωπο ή η εμπορική εταιρεία κάθε είδους που μεσολαβεί για τη σύναψη των αστικού δικαίου συμβάσεων πώλησης, ανταλλαγής, μίσθωσης ακινήτων, παραχώρησης ακινήτων προς ανοικοδόμηση με αντιπαροχή ή που υποδεικνύει ευκαιρία για τη σύναψη τέτοιων συμβάσεων». Για την άσκηση εξάλλου του προκείμενου επαγγέλματος, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να εγγραφεί στο οικείο Επιμελητήριο της έδρας του, καταθέτοντας τα δικαιολογητικά που αναφέρονται στο άρθρο 2 του ίδιου νομοθετήματος.

Η μεσιτεία ορίζεται στο
άρθρο 703 παρ. 1 του Αστικού Κώδικα ως η σύμβαση δυνάμει της οποίας ο ένας συμβαλλόμενος υπόσχεται στον άλλο, τον μεσίτη, αμοιβή για την μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας ενόψει της σύναψης μιας σύμβασης, την οποίαν και υποχρεούται να καταβάλει  μόνο αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσιτικής δραστηριότητας.

Η αξίωση του μεσίτη για την καταβολή της αμοιβής του τελεί σε συνάρτηση με την παραγωγικότητα της δραστηριότητάς του.
Από την ανωτέρω διάταξη προκύπτει, ότι η μεσιτεία αποτελεί ανταλλακτική συμβατική συμφωνία, η παραγωγή των αποτελεσμάτων της οποίας, και ειδικότερα η καταβολή της αμοιβής προς τον μεσίτη, τελεί υπό αναβλητική αίρεση, δηλαδή από το μέλλον και αβέβαιο γεγονός της τελικής σύναψης της επιδιωκόμενης σύμβασης. Βασικές προϋποθέσεις για την σύναψη της σύμβασης μεσιτείας είναι αφενός η υπόσχεση αμοιβής για την μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας προς σύναψη σύμβασης και αφετέρου η κατάρτιση της σύμβασης ως συνέπεια της μεσολάβησης ή της υπόδειξης του μεσίτη.

Πρόσθετη αναγκαία προϋπόθεση για να δικαιούται ο μεσίτης αμοιβή για την παροχή των υπηρεσιών του είναι η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της κατάρτισης της δικαιοπραξίας για την οποία δόθηκε η εντολή. Η ύπαρξη αυτής της αιτιώδους συνάφειας, δηλαδή η θέση της μεσολάβησης ή της υπόδειξης ευκαιρίας σε σχέση αιτίου και αποτελέσματος με τη σύναψη της σύμβασης, αποτελεί καθαρά πραγματικό ζήτημα, που κρίνεται από το Δικαστήριο της ουσίας με βάση τα δεδομένα της κάθε περίπτωσης.

Συνεπώς, η αξίωση του μεσίτη για την καταβολή της αμοιβής του τελεί σε συνάρτηση με την παραγωγικότητα της δραστηριότητάς του, καθώς η σύναψη της σύμβασης (συνήθως αγοραπωλησίας) θα πρέπει να οφείλεται στην ανάπτυξη των προσωπικών ενεργειών και πρωτοβουλιών του. Ειδικότερα, ο μεσίτης οφείλει να προχωρήσει ο ίδιος σε προσωπική επαφή και επικοινωνία με υποψήφιους αγοραστές, η ανεύρεση των οποίων έγκειται στη δική του μέριμνα, να τους επιδείξει το προς πώληση ακίνητο και να τους κατατοπίσει για τους όρους και τις προϋποθέσεις πώλησής του, καταβάλλοντας κάθε προσπάθεια που συντελεί στην επίτευξη του τελικού αποτελέσματος, και μάλιστα με επηρεασμό της βούλησης του αντισυμβαλλομένου, ώστε να προσεγγίζει τις απόψεις του εντολέα πελάτη του.

Ωστόσο, η εντολή προς υπόδειξη ευκαιρίας μπορεί κατά περίπτωση να είναι αρκετά πιο ελαστική και να μην απαιτεί περαιτέρω προσωπικές ενέργειες του μεσίτη, αρκούμενη στο γεγονός, ότι έλαβε χώρα η υπόδειξη ευκαιρίας και ότι η σύμβαση καταρτίστηκε λόγω της υπόδειξης αυτής. Μάλιστα, η σύναψη της σύμβασης δεν αποκλείεται κατά περίπτωση να αποτελεί προϊόν και παρεπόμενης ενέργειας ή άλλης δευτερεύουσας προσπάθειας του μεσίτη, η οποία μπορεί υπό ορισμένες συνθήκες να καθίσταται επαρκής για τη σύναψη της σύμβασης, όπως στην περίπτωση που ο μεσίτης έδωσε στον εντολέα του την διεύθυνση και το όνομα του ενδιαφερομένου, καθιστώντας τοιουτοτρόπως δυνατή την απ΄ ευθείας διαπραγμάτευση.

Η σύναψη της σύμβασης μεσιτείας δημιουργεί από τη φύση της μια ιδιαίτερη σχέση πίστης και εμπιστοσύνης μεταξύ του μεσιτικού εντολέα και του μεσίτη, που γίνεται έκδηλη ειδικά στις περιπτώσεις που η σύμβαση μεσιτείας συνάπτεται εξ αποστάσεως (π.χ. δια επιστολής προς τον μεσίτη). Ισχυρό νομοθετικό έρεισμα για την προσέγγιση αυτή αποτελεί, πέρα από τη γενική ρήτρα του άρθρου 288 ΑΚ, η διάταξη του άρθρου 706 ΑΚ, σύμφωνα με την οποίαν ο μεσίτης δεν έχει δικαίωμα στη συμφωνηθείσα αμοιβή αν, παρά το περιεχόμενο της σύμβασής του, ενήργησε εξυπηρετώντας τα συμφέροντα και του έτερου συμβαλλόμενου.

Σε σχέση με τον τύπο της σύμβασης μεσιτείας, αυτή συνάπτεται κατά τους γενικούς κανόνες του Αστικού Κώδικα. Συνεπώς η μεσιτεία μπορεί να καταρτιστεί και άτυπα, δηλαδή δια προφορικής εντολής, ακόμα κι αν αποβλέπει στη σύναψη τυπικής σύμβασης. Ωστόσο, η καταβολή της μεσιτικής αμοιβής εξασφαλίζεται μόνο με την γραπτή εντολή ανάθεσης.

Η καταβολή της μεσιτικής αμοιβής ενεργείται μετά την οριστικοποίηση της συναλλαγής και την υπογραφή του σχετικού συμβολαίου, εντούτοις ο μεσίτης έχει τη νόμιμη αξίωση για την καταβολή του ημίσεως αυτής στην περίπτωση που υπογραφεί προσύμφωνο χωρίς να επακολουθήσει η κατάρτιση της κύριας σύμβασης.

Σε σχέση εξάλλου με τις αναγκαίες δαπάνες στις οποίες θα προβεί ο μεσίτης στα πλαίσια της δραστηριότητας που θα αναπτύξει με σκοπό την υλοποίηση της επιδιωκόμενης σύμβασης, η καταβολή τους θα πρέπει να προβλεφθεί ρητώς στη σύμβαση μεσιτείας. Διαφορετικά ο μεσίτης δεν μπορεί να προβάλλει καμία τέτοια αξίωση, αν όμως έχει συμφωνηθεί η καταβολή, οι δαπάνες αυτές οφείλονται ανεξάρτητα από το γεγονός της σύναψης ή μη της σκοπούμενης σύμβασης.
Σχολιάστε το άρθρο 
Βρήκατε το άρθο ενδιαφέρον:

Προηγούμενα άρθρα στην ενότητα Δίκαιo συμβάσεων

  • 09/09  "O Bill Gates θα ήταν άνεργος στην Ελλάδα";
    Το σημαντικό σε μια κοινωνία είναι να μπορεί να δίνει ευκαιρίες στους ταλαντούχους νέους. Ευκαιρίες όπως χρηματοδότηση, εφόδια και εμπιστοσύνη για να κάνουν την “τρελή τους ιδέα“ πράξη, επιχείρηση, και επιτυχία για τους ίδιους, την οικονομία, την κοινωνία. Γράφει η Νίκη Συροπούλου.
  • 16/07  Αναπροσαρμογή μισθώματος στην επαγγελματική μίσθωση
    Με Προεδρικό Διάταγμα η ελάχιστη διάρκεια της επαγγελματικής μίσθωσης καθορίστηκε στα 12 έτη, και μάλιστα κατά αναγκαστικό δίκαιο, δηλαδή υποχρεωτικά και για τους δύο συμβαλλόμενους, ακόμη και αν συμφωνήθηκε μεταξύ τους για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο.
  • 29/05  Καταγγελία ασφαλιστικής σύμβασης
    Η ασφαλιστική σύμβαση ενέχει εκ φύσης την ιδιαιτερότητα της εξάρτησής της από μία αίρεση, η πλήρωση της οποίας εντούτοις εξαρτάται, σε μικρότερο ή μεγαλύτερο βαθμό, από κάποια αντικειμενικά στοιχεία που είναι γνωστά κατά το χρόνο της κατάρτισής της και συνδέονται με το πρόσωπο του λήπτη της ασφάλισης.
  • 20/05  Κριτήρια καταχρηστικότητας γενικών όρων συναλλαγών
    Η ανάγκη προστασίας του μέσου καταναλωτή από τις έννομες συνέπειες που απορρέουν εκ της συμμετοχής του σε συμβάσεις με διαπραγματευτικά ισχυρότερους αντισυμβαλλομένους, στα πλαίσια των οποίων αναλαμβάνει υπέρμετρες αναλογικά υποχρεώσεις, είτε λόγω ελλιπούς γνώσης και επισφαλούς πληροφόρησης είτε λόγω της φύσης της σύμβασης, έχει αποτελέσει πεδίο όχι μόνο διακριτού νομοθετικού προβληματισμού αλλά και έντονης νομολογιακής απασχόλησης.
  • 20/02  Καθορισμός εγγύησης στη σύμβαση πώλησης
    Στη συναλλακτική πρακτική των συμβάσεων πώλησης η παροχή εγγύησης εκ μέρους του πωλητή, σε σχέση με τα προϊόντα που διαθέτει προς τον αγοραστή τους, δεν αποτελεί νόμιμη υποχρέωσή του, αλλά προσφέρεται οικειοθελώς προς τον αντισυμβαλλόμενό του.
  • 18/02  Εγκυρότητα ρητρών απαλλαγής από συμβατική ευθύνη
    Η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, όπως κατοχυρώνεται στο άρθρο 361 του Αστικού Κώδικα, παρέχει τη δυνατότητα στους συμβαλλόμενους να διαπλάθουν ελεύθερα το περιεχόμενο των όρων της, εφόσον βεβαίως αυτοί δεν αντίκεινται σε απαγορευτική διάταξη νόμου ή στις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών.
  • 21/01  Η επίδραση των χρηστών ηθών στην ισχύ των δικαιοπραξιών
    Στα πλαίσια ισχύος της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων, που θεμελιώνεται στο άρθρο 361 του Αστικού Κώδικα, τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν το δικαίωμα να καταρτίζουν τη μεταξύ τους σύμβαση με όποιο περιεχόμενο επιθυμούν, περιλαμβάνοντας σε αυτήν ακόμα και όρους που δεν είναι απόλυτα συνήθεις στις συναλλαγές.
  • 02/01  Συμβάσεις Δημοσίου με ιδιωτικούς φορείς
    Σύμβαση είναι η νομική πράξη, που καταρτίζεται μεταξύ δύο ή περισσοτέρων προσώπων δια της σύμπτωσης της δικαιοπρακτικής τους βούλησης, δηλαδή με συμφωνία ή ομοφωνία αυτής, και έχει ως αντικείμενο τη δημιουργία μιας νέας νομικής κατάστασης.
  • 19/12  Μεταβίβαση κυριότητας κινητών και ακινήτων
    Οι προϋποθέσεις της διεξαγωγής και, κυρίως, της νομότυπης ολοκλήρωσης της πώλησης διακρίνεται ουσιωδώς ανάλογα με τη φύση του μεταβιβαζόμενου πράγματος, δηλαδή από το αν αυτό είναι κινητό ή ακίνητο.
  • 17/11  Λόγοι λύσης εμπορικής μίσθωσης
    Η εμπορική μίσθωση ενέχει ως σύμβαση μια βασική ιδιαιτερότητα, καθώς η ομαλή της λειτουργία αποτελεί κριτήριο διακύβευσης όχι μιας απλής απαίτησης αλλά της ίδιας της επαγγελματικής υπόστασης του μισθωτή.
Επόμενη σελίδα »