Συνεχης ενημερωση

    Πέμπτη, 08-Νοε-2018 07:52

    Τα "παράδοξα" με τις εκτιμήσεις ακινήτων της Jumbo

    • Εκτύπωση
    • Αποθήκευση
    • Αποστολή με email
    • Προσθήκη στη λίστα ανάγνωσης
    • Μεγαλύτερο μέγεθος κειμένου
    • Μικρότερο μέγεθος κειμένου
    Τα "παράδοξα" με τις εκτιμήσεις ακινήτων της Jumbo

    Του Δημήτρη Δελεβέγκου

    Η άμεση ανταπόκριση της Jumbo στο αίτημα της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς για προσκόμιση των αντιγράφων τραπεζικών κινήσεων για τα ταμειακά διαθέσιμα, ύψους 433,8 εκατ. ευρώ, απέδειξε τα αντανακλαστικά του ομίλου με κεφαλαιοποίηση-μαμούθ 1,8 δισ. ευρώ. Εξίσου γρήγορη ήταν η αντίδραση της εισηγμένης στην αποκάλυψη της υπόθεσης των αμφιλεγόμενων πωλήσεων ακινήτων σε Κινέζους, που οδήγησε στην απομάκρυνση του Ευάγγελου Παπαευαγγέλου από τη θέση του αντιπροέδρου της εταιρείας.

    Παρόλ’ αυτά, ένα σημείο της ανακοίνωσης της Jumbo με την οποία διαψεύδει ότι η εταιρεία -φερόμενη ως συνδεόμενη με τον Παπαευαγγέλου- B.W. Binswanger Evaluation Services Ltd έχει πραγματοποιήσει εκτιμήσεις σε ακίνητά της, έχει κάνει ορισμένους να βλέπουν "σκιές" στον τρόπο που αποτιμά την ακίνητη περιουσία του ο εισηγμένος όμιλος λιανικής. Ενδεχομένως, επειδή η αποτίμηση της εύλογης αξίας της ακίνητης περιουσίας μίας εταιρείας είναι ιδιαίτερα σημαντική, επηρεάζοντας, είτε επί τα βελτίω είτε επί τα χείρω, τα μεγέθη της.

    "Δεν έχουν ζητηθεί εκτιμήσεις”

    Ποιο είναι το εν λόγω σημείο; Σύμφωνα με την ανακοίνωση της 1ης Νοεμβρίου, η εταιρεία "με βάση τα διεθνή λογιστικά πρότυπα θεωρεί ως εύλογη αξία των ακινήτων της την τιμή κτήσης τους και δεν έχει ζητήσει εκτιμήσεις αυτών”. Όπως βέβαια, προκύπτει από τις οικονομικές καταστάσεις της εταιρείας, τα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία (οικόπεδα και κτήρια) της Jumbo αποτελούν τα πιο σημαντικά στοιχεία των ενσώματων ακινητοποιήσεών της.

    Ενδεικτικά, σε επίπεδο εταιρείας, η αξία κτήσης των οικοπέδων, με μηδενικές σωρευμένες αποσβέσεις, στις 30 Ιουνίου 2015 ανερχόταν σε 81,1 εκατ. ευρώ. Το μέγεθος αυτό διαμορφώθηκε σε 85,1 εκατ. ευρώ και σε 85,7 εκατ. ευρώ στις 30/6/2016, στις 30/6/2017 και 30/6/2018, αντίστοιχα (παρέμεινε ίδιο το 2017 και το 2018).

    Επίσης, σε επίπεδο, πάντα, εταιρείας, η αξία κτήσης των κτηρίων διαμορφώθηκε με σωρευμένες αποσβέσεις:

    -71,7 εκατ. ευρώ, σε 185,3 εκατ. ευρώ στις 30/6/2015

    -81,3 εκατ. ευρώ, σε 184,9 εκατ. ευρώ στις 30/6/2016

    -91,3 εκατ. ευρώ, σε 186,1 εκατ. ευρώ  στις 30/6/2017

    -101,9 εκατ. ευρώ, σε 182,9 εκατ. ευρώ στις 30/6/2018

    Δεδομένου ότι η Jumbo διαθέτει δίκτυο 76 καταστημάτων, το ερώτημα είναι γιατί έχει επιλέξει να μην κάνει αποτιμήσεις της αξίας της ακίνητης περιουσίας της. Άλλωστε, σε περίπτωση αύξησης της εύλογης αξίας των ακινήτων, αντίστοιχα -περαιτέρω- ανοδικά θα κινηθούν και τα μεγέθη της.

    Ερωτηθείς σχετικά, κατά τη χθεσινή γενική συνέλευση, ο πρόεδρος της Jumbo Απόστολος Βακάκης, ανέφερε ότι η "εταιρεία δεν πρόκειται να πουλήσει τα ακίνητά της και δεν επιθυμεί να ωραιοποιήσει τους οικονομικές δείκτες της”. 

    Ακόμη, πηγές της εταιρείας αναφέρουν ότι, βάσει των διεθνών λογιστικών προτύπων, η Jumbo έχει τη δυνατότητα να επιλέξει την εφαρμογή κάποιων από τις διαφορετικές μεθόδους αποτίμησης, δηλαδή, κατά βάση, την αποτίμηση είτε στην εύλογη αξία είτε στην τιμή κτήσης των ακινήτων. Στο πλαίσιο αυτό, η εισηγμένη έχει επιλέξει να αποτιμά τα ακίνητα στην τιμή κτήσης και βάσει των αποσβέσεων, που έχει εγγράψει, η αξία των ακίνητων περιουσιακών στοιχείων της είναι η εύλογη, όπως σημειώνουν.

    Η αναφορά στις Αρχές

    Παρόλα αυτά, παραμένει "γκρίζα ζώνη” εάν η εταιρεία έχει λάβει υπόψη της την μεγάλη διολίσθηση των τιμών των ακινήτων, η οποία από το 2008 έως και το 2016 διαμορφώθηκε σε 43,6% και 45,5% σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος. Το γεγονός αυτό, εξάλλου, κατά πληροφορίες του Capital.gr, έχει οδηγήσει στην υποβολή αναφοράς (από πρωτοβουλία με στόχο την ενίσχυση της λογοδοσίας στο επιχειρείν) στον Πρόεδρο της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς και στον Εισαγγελέα του Αρείου Πάγου, με την οποία ζητείται να διερευνηθεί εάν συνιστά παράληψη η μη διενέργεια επίσημων υποχρεωτικών εκθέσεων εκτίμησης της εύλογης αξίας των ακινήτων της Jumbo.

    To σκεπτικό της αναφοράς στηρίζεται στο γεγονός ότι υπάρχουν ισχυρές ενδείξεις για μείωση της αξίας των ακινήτων, ιδίως το διάστημα 2008-2016. Παράλληλα, στη σημείωση 5.9 της οικονομικής έκθεσης του 2018 της Jumbo για τις "επενδύσεις σε ακίνητα” αναφέρεται ότι "οι εύλογες αξίες εκτιμάται ότι δεν διαφέρουν ουσιωδώς από τις αναγραφόμενες αξίες στα βιβλία της εταιρείας για τα συγκεκριμένα ακίνητα". Δεν αναφέρεται όμως, εάν η δήλωση αυτή προκύπτει από σχετικές εκθέσεις πιστοποιημένων εκτιμητών, όπως επισημαίνει η αναφορά προς τις εποπτικές και δικαστικές αρχές.

    Η ίδια αναφορά επικαλείται το διεθνές λογιστικό πρότυπο 36, βάσει του οποίου θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη ενδείξεις απομείωσης της αγοραίας αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου.

    Σε κάθε περίπτωση, ως αναμενόταν, στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς δεν έχουν κατατεθεί εκθέσεις αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας της Jumbo, σύμφωνα με όσα αναφέρουν στο Capital.gr κύκλοι της Αρχής. Οι ίδιες πηγές επισημαίνουν ακόμη ότι "ζητήματα που σχετίζονται με τις οικονομικές καταστάσεις εταιρειών αφορούν, σε πρώτη φάση, τους ορκωτούς ελεγκτές και στη συνέχεια την Επιτροπή Λογιστικής Τυποποίησης και Ελέγχων”.

    Η εκτιμητική – φάντασμα

    Την ίδια στιγμή, σε επικοινωνία του Capital.gr με την αμερικανική Binswanger, η τελευταία διαβεβαιώνει ότι ο αποκλειστικός αντιπρόσωπός της στην Ελλάδα είναι η Biniaris-Binswanger με επικεφαλής τον μεσίτη Δημήτρη Μπινιάρη. Με τον τρόπο αυτό προκύπτει ότι η B.W. Binswanger Evaluation Services Ltd. καταχρηστικά εμφανιζόταν μέσω της ιστοσελίδας της Hermes Investment Group- όπου και εμφανιζόταν ότι ανήκε- να αντιπροσωπεύει την αμερικανική πολυεθνική. Όπως έχει αποκαλύψει το Capital.gr, η B.W. Binswanger Evaluation Services Ltd. διατεινόταν ότι έχει πραγματοποιήσει εκτιμήσεις ακινήτων της Jumbo, κάτι που έχει διαψεύσει κατηγορηματικά τόσο η εισηγμένη όσο και ο Ευάγγελος Παπαευαγγέλου, που εμφανιζόταν ως ο πρόεδρος της Hermes.

    Ο κ. Μπινιάρης αναφέρει στο Capital.gr ότι δεν υφίσταται καμία σχέση με την B.W. Binswanger Evaluation Services Ltd., η οποία φέρεται να έκανε χρήση, εν αγνοία του ιδίου, τμήματος της επωνυμίας της Biniaris-Binswanger. Στο πλαίσιο αυτό, η συνύπαρξη στο κτήριο γραφείων της Λεωφ. Κηφισίας 280 στο Ν. Ψυχικό της Hermes Investment Group (στην οποία εμφανιζόταν να ανήκει η B.W. Binswanger Evaluation Services Ltd), που σήμερα απαντάται ως διαφορετική νομική οντότητα, με την Biniaris-Binswanger φαίνεται ότι είναι τυχαία. Κι αυτό επειδή η πρώτη δημιούργησε τα γραφεία της στο κτήριο της Κηφισίας σε χρόνο μεταγενέστερο σε σχέση με την Biniaris-Binswanger.

    dimitris.delevegos@capital.gr

    Διαβάστε ακόμα για:

    ΣΑΣ ΑΡΕΣΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ;

    ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ

    Δειτε τα πρωτοσελιδα ολων των εφημεριδων