Εργολάβοι: Γιατί αλλάζουν επάγγελμα, για να γίνουν εισοδηματίες...

Την περασμένη εβδομάδα, με την ευκαιρία της σύστασης ενός νέου ευρύτερου σωματείου στο χώρο των οικοδομικών επιχειρήσεων, οι εκπρόσωποι του κλάδου μίλησαν και για την πορεία της αγοράς ακινήτων. Παρέθεσαν μία σειρά από στοιχεία για πράγματα που λίγο – πολύ είναι γνωστά (χαμηλός όγκος πωλήσεων, πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας, αύξηση του κόστους κατασκευής, υψηλό κόστος γης, διατήρηση σταθερών τιμών κλπ.). Ανακοίνωσαν, όμως, και δημοσίως την απόφασή τους να αλλάξουν (προσωρινά έστω) επάγγελμα...

«Δε συμφέρει τις οικοδομικές επιχειρήσεις να μειώσουν τις τιμές και να πουλήσουν το απόθεμα ακινήτων που διαθέτουν, γιατί έτσι θα περιορίσουν τα κέρδη τους ή θα υποστούν ακόμα και απώλειες», ισχυρίστηκαν εκπρόσωποι του κλάδου. «Αποφασίσαμε, λοιπόν, ότι κάθε εταιρεία θα πρέπει να σταματήσει να κατασκευάζει νέες οικοδομές αν πρώτα δεν έχει πουλήσει τουλάχιστον τα δύο τρίτα του υφιστάμενου αποθέματός της και ταυτόχρονα αποφασίσαμε να μην πουλάμε σε τιμές που δε θεωρούμε συμφέρουσες, αλλά να κρατάμε τα ακίνητα στην ιδιοκτησία μας και να τα νοικιάζουμε, εκμεταλλευόμενοι την επιστροφή της ζήτησης για ενοικίαση», κατέληξαν. 

Έχουμε αναφερθεί πολλές φορές στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του κλάδου των οικοδομικών επιχειρήσεων στη χώρα μας, ως έναν από τους βασικούς παράγοντες ερμηνείας των τάσεων και της πορείας της αγοράς. Ο κλάδος αυτός είναι κατακερματισμένος, αποτελείται από δεκάδες χιλιάδες επιχειρήσεις, έχει συσσωρεύσει τεράστια κέρδη από τα αλλεπάλληλα ράλι τιμών και τα τεράστια περιθώρια κέρδους του παρελθόντος, δεν έχει εκτεθεί σε μεγάλο δανεισμό, δουλεύει με υπεργολάβους και κατά συνέπεια δεν έχει σημαντικά πάγια έξοδα λόγω μόνιμου προσωπικού, έχει μειωμένο λειτουργικό κόστος και φυσικά έχει εκμεταλλευθεί στο έπακρο τις στρεβλώσεις του συστήματος της φορολογίας ακινήτων, δουλεύοντας επί μακρόν κατά κύριο λόγο με «μαύρο» χρήμα.    

Φυσικά αυτό δε συμβαίνει με όλους τους εργολάβους. Γιατί υπάρχουν και επιχειρήσεις που μπήκαν σχετικά πρόσφατα στην αγορά, δεν έχουν συσσωρευμένα υπερκέρδη και ρευστότητα και έχουν καταφύγει σε δανεισμό, το κόστος του οποίου διαρκώς αυξάνεται και η ανάγκη αποπληρωμής του «πιέζει». Το θέμα είναι ότι αυτό δεν μπορεί να το ξέρει ο επίδοξος αγοραστής, παρά μόνο αν το ψάξει πολύ.

Λένε, λοιπόν, οι εκπρόσωποι των οικοδομικών επιχειρήσεων ότι έχουν την πολυτέλεια να σταματήσουν να κτίζουν για ένα διόλου σύντομα χρονικό διάστημα, καθώς επί της ουσίας ελάχιστες νέες οικοδομικές άδειες εκδίδονται πριν γίνει χρήση του τεράστιου αριθμού αδειών που εκδόθηκαν μέχρι τις αρχές του 2006, λόγω της μαζικής προσέλευσης εργολάβων στα πολεοδομικά γραφεία ανά την Ελλάδα στα τέλη του 2005 προκειμένου να αποφύγουν την εφαρμογή του ΦΠΑ στην οικοδομή. Λένε, επίσης, ότι έχουν την πολυτέλεια να κρατάνε τα ακίνητά τους απούλητα για πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα, επιλέγοντας να τα εκμισθώνουν παρά να τα πουλήσουν φθηνότερα. 

Αυτό, γίνεται, επειδή θέλουν να εκμεταλλευθούν την επιστροφή του ενδιαφέροντος για ενοικίαση κατοικιών, σε μία εποχή που οι υψηλές τιμές και τα αυξημένα επιτόκια έχουν μειώσει τη ζήτηση για αγορά, καθώς πλέον είναι πολύ λίγες οι περιπτώσεις που «με το νοίκι παίρνεις σπίτι», αν δε διαθέτεις ταυτόχρονα και σοβαρή ρευστότητα. Λογικά αυτή η επιλογή είναι διαθέσιμη στους εργολάβους, επειδή έχουν συσσωρευμένα κέρδη στα οποία μπορούν να «καθίσουν» για ένα διάστημα και επειδή δεν έχουν δάνεια να τους πιέζουν. Αλλιώς είναι δύσκολο να εξηγηθεί αυτή η... αλλαγή επαγγελματικού προσανατολισμού.     

Δεν μπορούμε να φανταστούμε π.χ. μία βιομηχανία γάλακτος να λέει στους ενδιαφερόμενους να αγοράσουν γάλα, ότι σταματά να τους πουλά το προϊόν της γιατί δεν της αρέσει η τιμή που είναι διατεθειμένοι οι πελάτες να πληρώσουν, οδηγώντας σε απελπισία χιλιάδες αγελάδες που θα απολέσουν τη χαρά του αρμέγματος...

Μία μη δανεισμένη και διαθέτουσα ρευστότητα οικοδομική επιχείρηση, όμως, είναι ενδεχομένως λογικό να κάνει αυτό που λένε οι εκπρόσωποι του κλάδου για πολλούς οικονομικούς, φορολογικούς κ.ά. λόγους. Αν δεν έχεις δάνεια να εξυπηρετήσεις, εκμισθώνεις το ακίνητο, το οποίο θα σου αποφέρει μία σχετικά υψηλή και αυξανόμενη, σύμφωνα με τους εργολάβους, απόδοση. 

Πρέπει εδώ να πούμε ότι οι εργολάβοι δε θα νοικιάζουν τα απούλητα σπίτια τους με μία απόδοση μεταξύ 3% και 5%, όπως συμβαίνει στην αγορά, αλλά με μία σαφώς υψηλότερη. Κι αυτό, γιατί το κόστος κτήσης για αυτούς είναι πολύ χαμηλότερο και ταυτίζεται με το κόστος κατασκευής. Έτσι, η απόδοση που μετράται ως το πηλίκο του ετήσιου εσόδου από την εκμίσθωση προς το κόστος κτήσης αυξάνεται, καθώς μειώνεται σημαντικά ο παρονομαστής του κλάσματος. 

Έτσι, γιατί να πουλήσει κάποιος με έκπτωση 10% ή μεγαλύτερη όταν έχει την πολυτέλεια να περιμένει το γύρισμα της αγοράς (αν και όταν φυσικά έρθει αυτό) και επιπλέον μπορεί να εξασφαλίσει έσοδα και αποδόσεις στο μεταξύ; 

Το θέμα είναι, όμως, ότι μία τέτοια επιλογή σίγουρα δεν εξυπηρετεί την ομαλή πορεία της αγοράς και τον εξορθολογισμό της και εξίσου σίγουρα δεν μπορεί να διαρκέσει πολύ, ενώ κρύβει κινδύνους και παγίδες και για τους ίδιους τους εμπνευστές της. Θα κρατήσουν για πάντα τα ακίνητά τους μισθωμένα οι εργολάβοι ή θα επιδιώξουν να τα πουλήσουν στο πρώτο γύρισμα της αγοράς; Και δε θα υπάρχει τότε ο κίνδυνος μίας νέας υπερπροσφοράς; Τι θα κάνουν με τα έξοδα συντήρησης; Τι θα συμβεί με τη φορολόγηση των εισοδημάτων τους από μισθώματα; 

Τα ερωτήματα είναι πολλά. Αλλά φαίνεται ότι οι εκπρόσωποι των οικοδομικών επιχειρήσεων έχουν λάβει τις αποφάσεις τους. Ή μήπως έτσι προσπαθούν να δείξουν, για να αναχαιτίσουν τις πιέσεις για εκπτώσεις και να δείξουν ότι έχουν άλλες εναλλακτικές;  Μήπως, δηλαδή, πρόκειται για επικοινωνιακό τέχνασμα; 

Ακριβώς επειδή ο κλάδος είναι κατακερματισμένος, κάθε εργολάβος, ανάλογα με την κατάσταση την οποία βρίσκεται, έχει λάβει και τις δικές του αποφάσεις. Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές πρέπει αντιστοίχως να λάβουν τις δικές τους. Και σε κάθε περίπτωση, όπως συμβουλεύουν οι ειδικοί,  να επιδιώξουν την καλύτερη δυνατή συμφωνία γιατί σε πολλές περιπτώσεις έχουν αυτά τα περιθώρια. Αν πάλι βρουν κάτι που τους αρέσει, τους κάνει και τους φαίνεται λογική η τιμή του, ας το αγοράσουν, λένε επίσης οι ειδικοί, και ας μην περιμένουν νέες χαμηλότερες τιμές, γιατί αφενός μπορεί να μην έρθουν και αφετέρου γιατί μπορεί να βρεθεί κάποιος άλλος αγοραστής πιο «βιαστικός».