Συνεχης ενημερωση

    Πέμπτη, 13-Ιουλ-2017 20:04

    Μαγνήτης των ξένων επενδυτικών κεφαλαίων το ελληνικό real estate

    • Εκτύπωση
    • Αποθήκευση
    • Αποστολή με email
    • Προσθήκη στη λίστα ανάγνωσης
    • Μεγαλύτερο μέγεθος κειμένου
    • Μικρότερο μέγεθος κειμένου
    Μαγνήτης των ξένων επενδυτικών κεφαλαίων το ελληνικό real estate

    Των Νίκου Χρυσικόπουλου, Δημήτρη Δελεβέγκου 

    Όαση στη χειμαζόμενη από την απουσία ξένων επενδύσεων ελληνική αγορά αποτελούν οι σημαντικές τοποθετήσεις, ύψους δεκάδων εκατομμυρίων ευρών, που πραγματοποιούν στο εγχώριο real estate ορισμένα από τα μεγαλύτερα διεθνή funds, μεταξύ των οποίων η Fairfax, η Wellington, η Varde Partners, η PIMCO, η  Brandes, η Hines, αλλά και γνωστοί όμιλοι, όπως η Dogus και Fosun. 

    Ακίνητα με εξασφαλισμένες προσόδους, που διατίθενται σε χαμηλή τιμή (distressed), βρίσκονται στο ραντάρ των επενδυτών που αναζητούν μακροπρόθεσμες αποδόσεις και καθορίζουν τους όρους του παιχνιδιού, καθώς διαθέτουν ρευστότητα. Όπως αναφέρουν αναλυτές, έστω και σε μια χειμαζόμενη από την κρίση αγορά ευκαιρίες δεν παύουν να υπάρχουν και, εάν ληφθεί υπόψη ότι οι αποτιμήσεις έχουν υποχωρήσει δραματικά και τα "πρώτης κατηγορίας" (prime) ακίνητα και οι τουριστικές ιδιοκτησίες που βρίσκονται σε καλή τοποθεσία κι αποφέρουν εγγυημένες χρηματοροές είναι λιγοστά, γίνεται αντιληπτό το ενδιαφέρον των ξένων funds για επιλεκτικές τοποθετήσεις. 

    Ωστόσο, ακόμα και στα συγκεκριμένα ακίνητα, που είναι μισθωμένα κατά 95% και αποτελούν το "γαλατικό χωριό" της κτηματαγοράς, οι ζητούμενες τιμές έχουν υποχωρήσει έως και 50% από το 2008, ενώ οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, ενισχύοντας το ενδιαφέρον των ξένων. Στον αντίποδα, εκτός εμβέλειας των ξένων funds βρίσκεται η πλειονότητα των ακινήτων πρώτης κατοικίας, όπως και καταστήματα και γραφεία που δεν αποφέρουν χρηματοροές.

    "Χτυπούν" ευκαιρίες

    Εδώ και πολλά χρόνια τα ξένα funds έχουν χαρτογραφήσει την ελληνική κτηματαγορά, γνωρίζοντας ποια assets αποτελούν επενδυτικές ευκαιρίες. Η ανθεκτικότητα που εμφάνισαν τα εμπορικά κέντρα από την αρχή της κρίσης έως σήμερα έχει θέσει στο ραντάρ των ξένων επενδυτών τα malls, με αυτά της Lamda Development σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη να κρατούν τα σκήπτρα ως προς την επισκεψιμότητα και τα οικονομικά μεγέθη. Στο πλαίσιο αυτό, η αμερικανική Varde Partners έχει αποκτήσει το 31,7% της Lamda Μalls, της νέας εταιρείας που έχει ιδρύσει η Lamda Development, η οποία έχει σκοπό την υλοποίηση νέων εξαγορών και νέων projects. Το χαρτοφυλάκιο της συγκεκριμένης εταιρείας τοποθετείται σε περίπου 1 δισ. ευρώ, με την αξία του αφότου ολοκληρωθεί η εισφορά του mall να τοποθετείται στα 750 εκατ. ευρώ.

    Το ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ προσέλκυσε αρχές της χρονιάς τη Varde Partners στην Trastor, της οποίας απέκτησε το 33,8%. Η εταιρεία διαθέτει χαρτοφυλάκιο που είναι μισθωμένο κατά βάση στην Τράπεζα Πειραιώς και στα Ελληνικά Πετρέλαια, με συνολική μικτή εκμισθώσιμη επιφάνεια 61,4 χιλιάδων τ.μ. και αξία αποτίμησης 61,9 εκατ. ευρώ.

    Η Invel, που συστάθηκε το 2013 με αντικείμενο την υλοποίηση επενδύσεων σε Ελλάδα, Ιταλία, Κύπρο, Πορτογαλία, Πολωνία, Μεγάλη Βρετανία και Γαλλία, αναζητά ευκαιρίες και καλές αποδόσεις, έχοντας αποκτήσει, τον Ιανουάριο του 2014, το 66% της Εθνικής Πανγαία από την Εθνική Τράπεζα έναντι 653 εκατ. ευρώ. Στο deal είχε συμμετάσχει με 125 εκατ. ευρώ η York Capital Management, που έχει ιδρυθεί από τον Κρις Παπαχριστοφόρου. 

    Στα funds που έχουν βάλει ήδη το ένα πόδι στην ελληνική αγορά συγκαταλέγεται το λονδρέζικο Spinnaker, που δεν έχει πάψει να βρίσκεται σε συζητήσεις με τις τράπεζες για την απόκτηση του χαρτοφυλακίου της Ektasis, που αποτελείται από σούπερ-μάρκετ και ημιτελή ακίνητα, με αξία εκτίμησης της τάξης των 120 εκατ. ευρώ. 

    Ταυτόχρονα, η έναρξη υλοποίησης του εμπορικού κέντρου της Artume στην Ακαδημία Πλάτωνος θα σηματοδοτήσει την είσοδο στην ελληνική αγορά του ευρωπαϊκού επενδυτικού βραχίονα του ομίλου BlackRock.

    Ηχηρό "παρών" δίνουν και στον τουριστικό κλάδο μεγάλα funds. Σε αυτά ανήκουν το αμερικανικών συμφερόντων Hines, που απέκτησε πρόσφατα το ξενοδοχείο Athens Ledra προς περίπου 33,4 εκατ. ευρώ, καθώς και το αραβικών συμφερόντων Jermyn Street Real Estate fund IV, που έχει αποκτήσει το ξενοδοχειακό συγκρότημα Αστέρας Βουλιαγμένης. Αλλά και το Oaktree Capital Management δίνει το "παρών" στην ελληνική αγορά, καθώς με αυτό συνενώθηκαν το 2016 οι εταιρείες Σάνη (Σταύρος και Ανδρέας Α. Ανδρεάδης) και Ikos, δημιουργώντας ένα νέο επενδυτικό σχήμα στο οποίο συμμετέχουν επενδυτικά κεφάλαια που διαχερίζονται η Goldman Sachs Asset Management και η Hermes GPE.

    Έντονη κινητικότητα για τα malls 

    Αυτήν τη στιγμή σε πλήρη εξέλιξη βρίσκεται η επέκταση του εμπορικού κέντρου Smart Park, περιλαμβάνοντας την υλοποίηση νέων επιφανειών 18.000 τ.μ., με συνολικό προϋπολογισμό 23 εκατ. ευρώ. Η ανάπτυξη θα γίνεται τμηματικά και θα είναι σε συνάρτηση με την ύπαρξη μισθωτικού ενδιαφέροντος, ενώ ήδη έχουν υλοποιηθεί συνολικά 5.000 τ.μ. νέων επιφανειών. Το εμπορικό κέντρο των Σπάτων βρέθηκε αντιμέτωπο με την κρίση της Μαρινόπουλος, που είχε στο Smart Park ένα από τα μεγαλύτερα υποκαταστήματα στην Ελλάδα. Τελικά την επιφάνεια κατέλαβε, κατά το ήμισυ, υποκατάστημα της Σκλαβενίτης, ενώ το υπoλειπόμενο τμήμα εκμισθώθηκε σε εταιρείες λιανικής, μεταξύ των οποίων η Jumbo. 

    Σε απόσταση περίπου 10 χλμ. από το Smart Park, η εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων REDS σχεδιάζει την υλοποίηση του πολυχώρου Cambas Project, το οποίο θα διαθέτει επιφάνεια 132.815 τ.μ., από τα οποία θα δομηθούν 79.700 τ.μ. Από αυτά, σε 51.115 τ.μ. θα αναπτυχθούν γραφειακοί χώροι, ενώ η υπόλοιπη ανάπτυξη θα διαθέτει κινηματογραφικές αίθουσες, καταστήματα, καφέ, εστιατόρια, χώρους αναψυχής, χώρους πολιτιστικών χρήσεων και ξενοδοχείο. Το έργο είναι στη φάση της έκδοσης του Π.Δ. με τους όρους δόμησης, το οποίο εκτιμάται ότι θα έχει εκδοθεί μέχρι το πρώτο εξάμηνο του 2018.

    Παράλληλα, μέχρι το τέλος της χρονιάς αναμένεται η Lamda Development ότι θα έχει εξασφαλίσει το σύνολο των απαιτούμενων αδειών για την υλοποίηση της δεύτερης φάσης του Golden Hall. Το προς ανάπτυξη κενό τμήμα έχει επιφάνεια 21,6 χιλ. τ.μ. και θα περιλαμβάνει Μουσείο Ολυμπιακών Αγώνων (3.000 τ.μ.), εμπορικά καταστήματα (3.000 τ.μ.), ενυδρείο, αλλά και χώρους όπου θα λαμβάνουν χώρα θεατρικές παραστάσεις και ειδικές προβολές.

    Στον Κηφισό, στην έκταση του πρώην εργοστασίου της Κλωστοϋφαντουργίας Μουζάκη (Λεωφ. Κηφισού 60), μετά την έγκριση από το Συμβούλιο της Επικρατείας του προεδρικού διατάγματος για τους όρους δόμησης, η εταιρεία Artume βρίσκεται πιο κοντά στην εξασφάλιση της άδειας δόμησης. Βέβαια, θα πρέπει να υπογραφεί το σχέδιο προεδρικού διατάγματος και να δημοσιευθεί στην "Εφημερίδα της Κυβερνήσεως" ώστε να καταστεί εφικτός ο στόχος για έναρξη των πρόδρομων κατασκευαστικών εργασιών τέλη του 2017 - αρχές του 2018. Ο πολυχώρος, που θα αποτελεί επένδυση ύψους 300 εκατ. ευρώ, εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθεί έως το 2020, θα έχει εμβαδόν 55.000 τ.μ. και θα περιλαμβάνει εμπορικούς χώρους, καταστήματα εστίασης και κινηματογράφους.

    Όσον αφορά το Athens Heart στον Ταύρο της Αθήνας, η είσοδος στρατηγικού επενδυτή ή αγοραστή παραμένει στο τραπέζι, καθώς το εμπορικό κέντρο, παρά το καλό μείγμα μισθωτών, βρίσκεται εκτός των αρχικών στόχων. Οι προβλέψεις για το εμπορικό, που διαθέτει προς ενοικίαση επιφάνειες 20.000 τ.μ., έκαναν λόγο για ετήσια μισθώματα 6 εκατ. ευρώ, με το κόστος ανάπτυξης να διαμορφώνεται σε 60 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, η συνεχής συρρίκνωση της καταναλωτικής δαπάνης από το 2008 μέχρι σήμερα και η τοποθεσία του Athens Heart, που δεν ευνοεί τη διατήρηση σε υψηλά επίπεδα της επισκεψιμότητάς του, έφεραν από πολύ νωρίς τον πολυχώρο αντιμέτωπο με σοβαρά προβλήματα. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2016 η Pasal Development (ελέγχει το εμπορικό κέντρο) είχε έσοδα από μισθώματα της τάξης των 2 εκατ. ευρώ. 

    Τι είδαν οι ξένοι επενδυτές στην Grivalia

    Παράλληλα, τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των χαρτοφυλακίων ελληνικών εταιρειών "μαγνητίζουν" τα ξένα κεφάλαια. Χαρακτηριστική περίπτωση αποτελεί η Grivalia, που διαθέτει μοναδικό μετοχολόγιο πανευρωπαϊκά, καθώς συμμετέχουν σε αυτό πέντε κορυφαία επενδυτικά "σπίτια": η Fairfax, η Wellington, η Brandes Investment Partnets, η Fidelity και η PIMCO. H εταιρεία διαθέτει ένα από τα ποιοτικότερα χαρτοφυλάκια εμπορικών ακινήτων, που πλέον επεκτείνεται και στον τομέα του hοspitality. Η άλλοτε θυγατρική της Eurobank έχει εξελιχθεί τα τελευταία χρόνια από μια εταιρεία που, κατά κύριο λόγο, διαχειριζόταν ακίνητα-γραφεία της τράπεζας σε μια από τις μεγαλύτερες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα και τη Ν.Α. Ευρώπη και ανάμεσα στις 20 ισχυρότερες εταιρείες του Ελληνικού Χρηματιστηρίου.

    Καταλύτης για την εξέλιξη της ΑΕΕΑΠ ήταν η είσοδος της Fairfax Financial Holdings Limited στο μετοχικό της κεφάλαιο, ανεβάζοντας το ποσοστό της στο 19,1% τον Αύγουστο του 2012, αποκτώντας ένα επιπλέον ποσοστό 14,78% από τη Lamda Development. Επρόκειτο για την πρώτη μεγάλη επενδυτική τοποθέτηση του καναδικού ομίλου, επικεφαλής του οποίου είναι ο Prem Watsa, στην Ελλάδα. 

    Με την ισχύ της Fairfax και τα κεφάλαια που συγκεντρώθηκαν έπειτα από αύξηση κεφαλαίου, η Grivalia όχι μόνο εμπλούτισε το χαρτοφυλάκιό της, αλλά προσέλκυσε και άλλα ξένα επενδυτικά κεφάλαια, τα οποία απέκτησαν θέση στο μετοχικό της κεφάλαιο. Μεταξύ αυτών η Fidelity, η Wellington και η αμερικανική επενδυτική εταιρεία Brandes Investment Partners, με έδρα το Σαν Ντιέγκο της Καλιφόρνια, που διαχειρίζεται κεφάλαια της τάξης των 29 δισ. δολαρίων.

    Μετά την προ ημερών ολοκλήρωση του placement που πραγματοποιήθηκε για το 20% της Grivalia, με πωλητή τη Eurobank (η οποία αποεπένδυσε πλήρως από την ΑΕΕΑΠ), στο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας συνυπάρχουν ορισμένα από τα μεγαλύτερα και πλέον αναγνωρίσιμα funds διεθνώς. Πέραν των παραπάνω, η PIMCO (Pacific Investment Management Company LLC),  με την ιδιότητα του cornerstone investor, απέκτησε μετοχές που αντιστοιχούν στο 5% της Grivalia, οι οποίες διαμοιράστηκαν σε επενδυτικά κεφάλαια που εκπροσωπεί. 

    Από την έλευση της Fairfax, η Grivalia, με επικεφαλής τον Γ. Χρυσικό, έχει υλοποιήσει σειρά εξαγορών, διευρύνοντας το επενδυτικό της χαρτοφυλάκιο, το οποίο αποτελείται από 93 assets και αποτιμάται πλέον στα 870 εκατ. ευρώ (Ιούνιος 2017), ενώ η κεφαλαιοποίησή της στο Χ.Α. ανέρχεται πλέον στα 905 εκατ. ευρώ. 

    Στο χαρτοφυλάκιό της ανήκουν, μεταξύ άλλων, ένα επενδυτικό ακίνητο επί της Βασιλίσσης Σοφίας 68 στην Αθήνα και το 50% της Piraeus Port Plaza 1 A.E., στην κατοχή της οποίας βρίσκεται το ένα από τα τρία κτίρια των παλαιών εργοστασιακών εγκαταστάσεων της Παπαστράτος στον Πειραιά.

    Τα νέα σχέδια

    Σύμφωνα με πληροφορίες, οι επενδυτικές κινήσεις που υλοποιεί η Grivalia στον χώρο του hospitality έχουν κεντρίσει το ενδιαφέρον επενδυτών. 

    Η θυγατρική Grivalia Hospitality S.A. συστήθηκε στα μέσα του 2015 με έδρα το Λουξεμβούργο, με στόχο να αποτελέσει τον ξενοδοχειακό βραχίονα της ΑΕΕΑΠ και να αξιοποιήσει ευκαιρίες στον ευρύτερο κλάδο του τουρισμού, και ειδικότερα σε τουριστικά και ξενοδοχειακά ακίνητα.

    Η εταιρεία ενισχύθηκε σημαντικά μέσω αύξησης μετοχικού κεφαλαίου που πραγματοποιήθηκε στην εταιρεία. Συγκεκριμένα, το μετοχικό κεφάλαιο της Grivalia Hospitality αυξήθηκε κατά 58 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων 28 εκατ. ευρώ καταβλήθηκαν από την Grivalia και 30 εκατ. ευρώ από την ασφαλιστική εταιρεία Eurolife ERB, η οποία ελέγχεται από τη Fairfax. Πληροφορίες αναφέρουν πως ήδη υφίσταται αυξημένο ενδιαφέρον για τη συμμετοχή και άλλων επενδυτών στο μετοχικό κεφάλαιο της επενδυτικής/αναπτυξιακής αυτής πλατφόρμας.

    Στόχος της Grivalia Hospitality είναι να τοποθετηθεί σε υψηλής ποιότητας τουριστικά ακίνητα, έχοντας ήδη εξετάσει πληθώρα επενδυτικών προτάσεων σε Ελλάδα και εξωτερικό. Όπως είναι γνωστό, η πρώτη της τοποθέτηση αφορά την εξαγορά του 60% του Pearl Island Project, ενός από τα μεγαλύτερα ιδιωτικά νησιά, 13.230 στρεμμάτων, στο Αρχιπέλαγος Las Perlas του Παναμά, από την Dolphin Capital Investors, έναντι 27 εκατ. ευρώ σε μετρητά.  

    Διαβάστε ακόμα για:

    ΣΑΣ ΑΡΕΣΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ;

    ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ